近幾年來，寫字樓的經(jīng)營運作難度越來越高，尤其是隨著金融危機(jī)的到來，寫字樓市場的大部分目標(biāo)客戶均采取了“留守現(xiàn)金”的策略來規(guī)避運營風(fēng)險，致使寫字樓的整體招租市場面臨著巨大的壓力。

隨著金融危機(jī)程度的加深以及還在不斷興建的進(jìn)入寫字樓市場的新股力量，致使大多數(shù)寫字樓企業(yè)均不斷的被迫實行“降租”策略。市場不景氣造成的被動經(jīng)營，相信是任何企業(yè)都不愿遇到的，但除此之外似乎并無太多選擇。

在競爭極為激烈的紅海市場，尤其是在面臨市場需求萎縮而供應(yīng)卻反之加大的時候(經(jīng)濟(jì)學(xué)中的供大于求)，一個更為積極和有效的策略，就可說是創(chuàng)新了。針對市場的變化和用戶的潛在需求，進(jìn)行創(chuàng)造性的推陳出新，使自身企業(yè)在市場競爭中脫穎而出，在其他企業(yè)一籌莫展之際披荊斬棘。

據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)的調(diào)查和分析，寫字樓的未來租戶組合將會有所改變，國內(nèi)企業(yè)很有可能在未來一兩年內(nèi)擔(dān)當(dāng)更重要的生產(chǎn)力角色。其主因是國際金融危機(jī)對外資公司影響相對較大,而內(nèi)資公司和機(jī)構(gòu)所受影響較小。

任何企業(yè)都要根據(jù)客戶的實際需求和潛在需求，進(jìn)行針對性的營銷舉措，方能吸引客戶的入租，所以，我們需要分析一下內(nèi)資企業(yè)的需求模式。內(nèi)資企業(yè)相較外資企業(yè)而言，規(guī)模相對都并不大。此外，與大型外資企業(yè)經(jīng)常采取的“最大+最貴”的原則相反，內(nèi)資企業(yè)的老板更注重務(wù)實，對寫字樓的性價比要求較高，即寫字樓既要檔次符合要求，在入租條件和提供服務(wù)的方面還要讓人滿意。

在此，筆者與大家共同分享一下廣州中信廣場借助IP通信的方式，開創(chuàng)的吸引租戶入租的新型模式，并進(jìn)行詳細(xì)的案例探討。

中信廣場位于廣州市商業(yè)、金融業(yè)繁華的天河北路，總建筑面積29萬平方米，共包括1幢80層摩天大樓中信大廈、2幢38層附樓、4層作為商場的裙樓以及地下2層的停車場，近鄰廣州火車東站。其摩天大樓為廣州市最高的大樓，1997年建成時為當(dāng)時中國的最高建筑，現(xiàn)在仍是華南地區(qū)第一高樓，也是世界上最高的混凝土大廈，廣州的標(biāo)志性建筑之一。目前，中信廣場是全球500強公司在廣州的首選辦公地點。其低層為商業(yè)中心，包括廣州友誼商店等高檔消費商場。

負(fù)責(zé)中信物業(yè)管理之一的中天凱旋商務(wù)中心(以下簡稱“中天凱旋”)，根據(jù)諸多在廣州設(shè)立分支機(jī)構(gòu)和辦事處的一些內(nèi)資以及外資公司的需求特點，專設(shè)2層“服務(wù)式的自由辦公室”供這些相對規(guī)模并不大的分支機(jī)構(gòu)和辦事處公司進(jìn)行租賃。

在此先介紹一下“服務(wù)式的自由辦公室”。

服務(wù)式自由辦公室：與傳統(tǒng)的自購或者巨資租賃物業(yè)來做寫字樓相比，服務(wù)式的自由辦公室能夠提供更為卓越、專業(yè)、輕松、自由的辦公體驗，并能大幅度的降低辦公費用，使入租企業(yè)在面對金融危機(jī)挑戰(zhàn)時能隨時調(diào)整，將強大的資源更持續(xù)、有效的注入到商務(wù)的拓展上。該辦公室能最大限度的降低辦公成本，將財力與人力都聚焦在真正的商務(wù)競爭上，才能確保企業(yè)轉(zhuǎn)“?！睘椤皺C(jī)”，確定勝局。

對這種辦公室具有需求的客戶范圍主要是：大型內(nèi)/外資企業(yè)的駐穗機(jī)構(gòu)、專業(yè)顧問型小公司、臨時或中長期的駐廣州專案組織、于廣州發(fā)生項目派駐先遣人員進(jìn)行實地調(diào)研,業(yè)務(wù)聯(lián)系的企業(yè)機(jī)構(gòu)、駐廣州聯(lián)絡(luò)處、辦事處、設(shè)計處、監(jiān)理督導(dǎo)處、售后服務(wù)處等等，這些需要提升品牌形象的中小企業(yè)機(jī)構(gòu)，都對高端的服務(wù)式辦公室具有巨大的需求。

在這些企業(yè)入租到中信大廈之后，中天凱旋將根據(jù)國外開放式、共享式、服務(wù)式辦公室的設(shè)計理念，全套設(shè)計訂制辦公室裝修、中央空調(diào)系統(tǒng) 、辦公家具系統(tǒng)、成套辦公設(shè)備系統(tǒng)、成套視聽會議系統(tǒng)等。

眾所周知，多數(shù)企業(yè)的辦事處、聯(lián)絡(luò)處或是售后服務(wù)處等小型的辦公企業(yè)，均具有較強的變化性和移動性。因此，這些機(jī)構(gòu)多數(shù)都不會購置開銷較大的如集團(tuán)電話等設(shè)備，以避免造成運營成本過高和難以收回投資等問題。

但在市場競爭激烈的今天，任何一家企業(yè)都講求樹立企業(yè)的品牌，寫字樓該如何幫助客戶解決這些問題呢?

中天凱旋在此就幫助這些企業(yè)解決了該問題，采用了在IP通信領(lǐng)域知名的美國捷思銳業(yè)界領(lǐng)先的“多組多級IVR”技術(shù)，在安裝部署IP語音通信系統(tǒng)之后，采用租賃服務(wù)的方式，為這些入租企業(yè)提供總機(jī)自動應(yīng)答服務(wù)以及人工應(yīng)答服務(wù)。

捷思銳科技的“多組多級IVR”技術(shù)，是指這些租賃中天凱旋辦公室的公司，通過向中天凱旋支付服務(wù)費所獲得的直線號碼，撥通后都可以實現(xiàn)各自的總機(jī)應(yīng)答服務(wù)，使打進(jìn)電話的客戶，均認(rèn)為是直接撥入了這家企業(yè)的集團(tuán)電話(每家租賃企業(yè)都可以錄制自己不同的問候語)，而不是寫字樓的集團(tuán)電話，使企業(yè)保持更好的整體形象。

為了解決部分分支機(jī)構(gòu)通話費用昂貴的問題，中天凱旋又充分借助捷思銳IP語音通信產(chǎn)品的技術(shù)優(yōu)勢，使在中信廣場租賃辦公的分支機(jī)構(gòu)與其總部(總部在其他城市，如北京)實現(xiàn)免費通話，即便是分支機(jī)構(gòu)與總部24小時電話不間斷，也不需要再多支付任何費用。

一般情況下，這些小型公司或是分支機(jī)構(gòu)并不設(shè)立自己的前臺總機(jī)人員，因此，中天凱旋專門為這些機(jī)構(gòu)設(shè)置了2名前臺總機(jī)人員，專門接聽打進(jìn)的電話，為客戶進(jìn)行接轉(zhuǎn)或是記錄下來電的情況等，使這些公司即便不設(shè)置前臺總機(jī)，也不用擔(dān)心失去一些重要的來電或是客戶信息等。

在提供這些服務(wù)的情況下，中信廣場物業(yè)中天凱旋每月只需向客戶收取一定的電話費用，與客戶自行購買交換機(jī)以及設(shè)置總機(jī)前臺的相比，會大大減少客戶的費用支出。

捷思銳為中信廣場所制訂IP通信解決方案的詳細(xì)情況如下：

　　解決方案的特點

多級/定制的IVR功能，提高租賃客戶的企業(yè)形象;

實現(xiàn)租賃用戶和外部母公司之間的免費通話;節(jié)約通話成本;

使用呼叫轉(zhuǎn)移功能，實現(xiàn)移動辦公;

提供專業(yè)計費系統(tǒng)，保證用戶費用賬單精準(zhǔn)無誤。

通過A-Console管理界面，實現(xiàn)成員狀態(tài)監(jiān)控，分機(jī)轉(zhuǎn)接等圖形化的功能操作;

使用DID功能，保證租賃用戶可以擁有多部直線電話;

系統(tǒng)提供的電話會議功能使部門之間的交流更加高效、便捷。

　　解決方案

　　總部部署：

中天凱旋利用企業(yè)內(nèi)部完善的IP通信網(wǎng)絡(luò)，在機(jī)房部署SICP系統(tǒng)，負(fù)責(zé)整個語音通信系統(tǒng)的服務(wù)管理、用戶管理。部署GA90網(wǎng)關(guān)和GS8網(wǎng)關(guān)，分別使用E1中繼線路和普通模擬線路接入PSTN網(wǎng)絡(luò)，保證系統(tǒng)的通信。

內(nèi)部成員部署IP話機(jī)，通過企業(yè)內(nèi)部的IP網(wǎng)絡(luò)注冊到SICP系統(tǒng)下，享受SICP提供的語音服務(wù)。內(nèi)部成員之間的通話由SICP服務(wù)器直接完成，如果客戶需要撥打手機(jī)或者座機(jī)，SICP會幫助話機(jī)將語音轉(zhuǎn)接到GS8或者GA90網(wǎng)關(guān)進(jìn)入PSTN網(wǎng)絡(luò)。

移動辦公：

中天凱旋將企業(yè)分機(jī)租賃給分公司，客戶可以將號碼攜帶到筆記本里面，當(dāng)出差或者不在公司時，也能保證電話順利暢通?？蛻暨€可以租用兩部以上的分機(jī)，一部放在中天凱旋提供的辦公室里面，另一部可以放在客戶家里、客戶總公司等地，通過SICP提供的服務(wù)，實現(xiàn)兩部分機(jī)之間的免費通話。