聯(lián)合辦公空間 WeWork 幾天前宣布，公司剛完成一輪由聯(lián)想控股和弘毅資本領投的4.3 億美元的融資，WeWork 在本輪融資后的估值已高達 160 億美元。到目前為止，WeWork 的融資總額已高達 14.3 億美元。國內(nèi)類似的公司如氪空間、優(yōu)客工場等也在如火如荼的發(fā)展，相繼在最近獲得了融資。

在目前估值最高的那批非上市科技公司中，WeWork 的估值和 Snapchat 一樣，比 SpaceX、Pinterest、Dropbox、Theranos、Spotify、Lyft 和 Zenefits 的估值都要高。不妨看看其它這些公司，Theranos 重新定義了血液檢測的方法，SpaceX 開發(fā)的東西連 NASA 都無法做到，就不一一列舉了。

過去幾年，我經(jīng)常聽到有關 WeWork 的消息，在它的估值超過 100 億美元之后，有關它的消息更是層出不窮。因為我自己在正規(guī)的寫字樓里辦公，所以就沒有在 WeWork 這樣聯(lián)合辦公空間租辦公位的需求。得知 WeWork 在幾天前最新一輪融資中高達 160 億美元的估值后，我便開始好奇 WeWork 究竟有什么特別的地方能讓它值這么多錢。

首先說下 WeWork 到底是干什么的。

WeWork 的運營模式是：從房東或物業(yè)經(jīng)理那里租賃空置的辦公樓層空間，將其裝修改造后，然后轉(zhuǎn)租給個人和創(chuàng)業(yè)公司，提供配有豪華辦公桌椅、沙發(fā)、會議室、WIFI、會客室、打印室、零食和休閑設備的時髦公共辦公環(huán)境，所有租賃入駐 WeWork 的會員都能享受到上面所有這些服務。這基本上就是 WeWork 在做的事情。注意，WeWork 并不是購買這些閑置的樓層空間再裝修轉(zhuǎn)租，它只是租賃過來。

提供按需付費的會員服務

幾種不同的會員服務分別針對創(chuàng)業(yè)公司、自由職業(yè)者和經(jīng)常到其他城市辦公的人群而打造。在會員收費方面，WeWork 提供了三種不同的會員服務，分別是月收費 45 美元 /月的 “初級版” 會員，95 美元 /月的 “進階版” 會員和 350 美元 /月的 “無限量版” 會員。三種會員不同之處在于可以使用辦公區(qū)域的時間，并在會議室租賃以及工作信件簽收等方面有所差別。人們都可以按照自己的實際需求選擇購買不同的 WeWork 的會員服務。

WeWork 不僅適合個人、自由職業(yè)者和小型創(chuàng)業(yè)公司，很多大公司其實也在使用 WeWork 的服務，包括美國運通、Business Insider 和 Merck 等都又在 WeWork 里辦公。這些大公司通常會在 WeWork 聯(lián)合辦公空間租用一個私密性比較強的辦公空間用于辦公，有的公司租的辦公桌位多達 100 個。

WeWork 為何能估值 160 億美元？

對于那些沒有專門辦公室的自由職業(yè)者以及不想自己單獨在一個寫字樓了租房辦公的公司，付費在 WeWork 辦公空間里辦公將是一個非常不錯的選擇，而且你還有機會在里面遇到和認識各種牛人和有趣的人。

然而出乎意料的是，WeWork 的估值其實是按照科技公司的標準去估值的，而不是按照一家房地產(chǎn)公司的標準去估值。Boston Properties 是美國最大的辦公地產(chǎn)上市公司，目前擁有 4700 萬平方英尺的辦公空間，公司目前的市值為 180 億美元。Boston Properties 擁有的辦公空間面積約為 WeWork 今年年 初所租賃的辦公區(qū)的 10 倍，而且 Boston Properties 旗下的辦公空間都是自己擁有的地產(chǎn)，而 WeWork 都是租賃的，但它 180 億美元的市值僅比 WeWork 160 億美元的估值高一點點。

在營收差不多的情況下，科技公司的估值要比其他行業(yè)公司的估值要高，因為科技產(chǎn)品可以規(guī)模化擴張，更容易追蹤與衡量，同時也更容易獲得盈利。一家公司的估值主要是由兩個因素決定的：公司目前能賺多少錢（營收）和公司未來可能賺多少錢（市盈率倍數(shù)）。那些所在市場比較小的傳統(tǒng)公司或是無法規(guī)?；瘮U張的產(chǎn)品的市盈率倍數(shù)都比較低（通常是目前營收的 2-3 倍），相比而言，科技公司的市盈率倍數(shù)更高（很多時候回事公司目前營收的 20-30 倍），因為大部分人認為科技公司能夠在某一時刻起能快速發(fā)力并開始賺大把的錢。

比如，在 Instagram 實現(xiàn)營收之前，F(xiàn)acebook 便舍得花了 10 億美元將其收購，因為當時 Instagram 的用戶粘性極高，F(xiàn)acebook 未來可以利用這一點在未來利用廣告盈利（Facebook 目前已經(jīng)在這么做了）。也是因為如此，有些人會認為一些公司的估值已經(jīng)失控或是存在互聯(lián)網(wǎng)泡沫。

在 WeWork 在 2015年 以 100 億美元的估值融資 4 億美元時，WeWork 的營收市盈率倍數(shù)是 66.7 倍，而當時 Airbnb 和 Dropbox 的市盈率倍數(shù)則為 25 倍左右。

先拋開估值不說，WeWork 成功發(fā)現(xiàn)了開辟了一個新的聯(lián)合辦公空間的巨大市場，而這個市場是恰恰是 Boston Properties 這樣的傳統(tǒng)大公司所忽視的。WeWork 的開創(chuàng)的會員模式和增值服務模式能夠幫自己從客戶那里獲取很多價值，然而如果它所租用的辦公場所的房東業(yè)務打算他們自己創(chuàng)辦聯(lián)合辦公空間，這時 WeWork 該怎么辦？WeWork 可能就需要尋找一個新的商業(yè)模式了。

這正是 WeLive 出現(xiàn)的原因。WeLive 是 WeWork 嘗試推出的為初創(chuàng)公司推出的結合辦公空間和生活住宿的打包式合租服務，目前這項服務還在試點中。根據(jù)一份面向投資人的演示文檔，WeLive 預計在 2018 年達到 3.4 萬會員，覆蓋 69 個地點，每名成員可帶來 2088 美元的月營收，總營收則達到 6.36 億美元，將占到 WeWrok 總營收的 22%。這是一個很大的賭注。如果 WeWork 真的能變革年輕人聯(lián)合居住的方式的話，它將能從中獲得巨大的成功。

WeWork 的全球市場擴張情況

值得注意的是，WeWork 最新一輪融資的投資方聯(lián)想控股和弘毅資本是兩家中國的投資機構。據(jù)悉，WeWork 將利用這輪融資快速擴張亞洲市場。據(jù)官網(wǎng)信息顯示，WeWork 將 “很快” 登陸中國大陸、中國香港、印度和韓國。

目前，WeWork 在以色列、英國、加拿大、荷蘭、德國和墨西哥都設有辦事處，不久后也會將服務擴至印度、韓國、中國、香港等國家和地區(qū)。

據(jù)預測，到 2020年，有 40%的勞動力都將是自由職業(yè)者，同時加上在上面幾個新市場的擴張，WeWork 在未來幾年可能還會處于比較有利的位置的。

中國的 WeWork 學徒也在創(chuàng)業(yè)潮中搶抓辦公短租的機會，36 氪氪空間、科技寺、夢想加、無界空間等等，一眾聯(lián)合辦公空間在北上廣一線城市落地開花。這一陣列也不乏國內(nèi)的地產(chǎn)大佬，2014年SOHO 中國推出 SOHO 3Q；2015年 從萬科離職的毛大慶打造了優(yōu)客工場，另外還有 DayDayUp 的職場社交式打法。去年2015年，在 “雙創(chuàng)”“四眾” 的口號下，加入眾創(chuàng)空間行業(yè)的玩家越來越多。在本土學徒們紛紛摩拳擦掌的時候，作為外來者的 WeWork 進入中國無疑會對整個辦公短租市場起到不小的影響。

對于 WeWork 融資 4.3 億美元并計劃進軍中國市場這件事，國內(nèi)聯(lián)合辦公空間玩家是怎么看的呢？