摘要 : 互聯(lián)網(wǎng)與住宅地產(chǎn)結(jié)合，一方面是推廣智能家居，另一方面是開展智慧住區(qū)。后者智能化層次更高、更加系統(tǒng)，是深層次的變革，但離普及還比較遙遠(yuǎn)。

“互聯(lián)網(wǎng)+”正在向各個行業(yè)滲透，推動傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型。確切的說，“互聯(lián)網(wǎng)+地產(chǎn)”從2014年6月百度與萬科合作就已經(jīng)開始，只不過那個時候還沒有“互聯(lián)網(wǎng)+”的概念。兩者的合作主要著眼于大數(shù)據(jù)在商業(yè)地產(chǎn)上的應(yīng)用。近期三家互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)密集與地產(chǎn)商合作，掀起了“互聯(lián)網(wǎng)+地產(chǎn)”的一次小高潮。他們分別是：小米與正榮地產(chǎn)、360與華遠(yuǎn)地產(chǎn)、騰訊與方興地產(chǎn)，三場合作都著眼在住宅地產(chǎn)。小米、360與地產(chǎn)商的合作側(cè)重于智能家居，而騰訊與方興的合作側(cè)重于智慧住區(qū)。

智慧住區(qū)：騰訊深度改造地產(chǎn)業(yè)的野心

“互聯(lián)網(wǎng)+”的概念最早是騰訊控股董事會主席兼CEO馬化騰在兩會上提出，騰訊在“互聯(lián)網(wǎng)+”方面的探索也比其他互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)更加深入，在智慧住區(qū)上能夠體現(xiàn)出來。

1、什么是智慧住區(qū)？

騰訊與方興合作是要打造“2+X智慧住區(qū)”，一定程度上，使建筑具有了科技產(chǎn)品屬性。所謂“2+X”，即硬實力+軟實力+云服務(wù)，硬實力指“智慧住區(qū)”產(chǎn)品，軟實力是為社區(qū)全鏈條的金融服務(wù)，X是以包羅萬象的移動互聯(lián)端云服務(wù)為主。這其中，將融入騰訊旗下包括QQ、微信、會員、游戲、汽車等全系列網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品與技術(shù)。

所謂“智慧住區(qū)”，分為三個層面：智慧家居、智慧社區(qū)和智慧工程。智慧比智能要高一個層次，智能強(qiáng)調(diào)的是通過終端設(shè)備進(jìn)行控制，如利用手機(jī)控制其他智能硬件；而智慧更多是直接知道你在想什么，為用戶提供可定制、連通、學(xué)習(xí)提升的體驗。智慧家居著眼健康、安全、照明等，智慧社區(qū)包括互聯(lián)通行、移動支付、智慧物業(yè)等。而實現(xiàn)這兩個的前提是有一套完善的智慧工程軟硬件系統(tǒng)做保障，這在社區(qū)的設(shè)計階段就介入其中。

在智慧住區(qū)的用戶將體驗這樣的場景（從社區(qū)到家）：開車回到小區(qū)，門閘自動打開（識別車牌）；燈光系統(tǒng)自動感知并導(dǎo)引至專屬車位。停完車回家，電梯門禁可以識別人臉，住戶房門可識別指紋。進(jìn)門之后，室內(nèi)溫度、濕度、風(fēng)量自動調(diào)節(jié)，墻上智慧pad控面板亮起，燈光、音樂依喜好轉(zhuǎn)換等。這些看似電影中的場景，將在方興“智慧家”項目（亦莊金茂悅項目）中落地實現(xiàn)。

2、智慧住區(qū)背后的產(chǎn)業(yè)升級意義

從概念提出到項目完成，智慧住區(qū)將涉及到建筑屬性變革、住區(qū)體驗提升、產(chǎn)業(yè)各環(huán)升級等等，智慧住區(qū)注定要對住宅地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

第一，以智慧住區(qū)為標(biāo)志，住宅地產(chǎn)業(yè)開始與互聯(lián)網(wǎng)深度接軌。智慧住區(qū)的核心是住宅地產(chǎn)，在其之上賦予了智慧功能。這個過程中，最重要的不是騰訊等互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的跨界思維，而是地產(chǎn)企業(yè)自身認(rèn)識到“互聯(lián)網(wǎng)+”的力量，產(chǎn)生求變的意愿與沖動，并結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)的力量，開始進(jìn)行自我升級。

第二，以智慧住區(qū)為起點，系統(tǒng)化加強(qiáng)用戶居住體驗提上日程。智能家居考慮的只是將用戶的客廳為主的居住空間里的電器進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)、集中控制，這是局部的；O2O社區(qū)提供的外部的生活服務(wù)，這是表面的。而智慧住區(qū)是以底層系統(tǒng)工程為基礎(chǔ)，從社區(qū)到住宅內(nèi)部進(jìn)行整體性優(yōu)化，全方位提升用戶的居住、生活體驗。

第三，從智慧住區(qū)開始，建筑產(chǎn)業(yè)或?qū)l(fā)生顛覆性的變革。不僅涉及到社區(qū)、住宅等產(chǎn)品，建筑設(shè)計、施工等人員的知識水平也需提升，尤其需要對科技、互聯(lián)網(wǎng)知識有深入的理解。建筑團(tuán)隊中的角色與分工將發(fā)生變化，加上建筑材料的革新，項目管理挑戰(zhàn)更大。小區(qū)里面的物業(yè)管理人員會減少，更多是由系統(tǒng)自動控制。家庭保姆將需要更高的知識水平，也有可能被機(jī)器人所取代。

也許這個時候，我們可以說，智能生活開始了。

3、智慧住區(qū)從概念到普及，還有多遠(yuǎn)？

在智慧住區(qū)面前，智能家居是小巫見大巫。不過，當(dāng)前智能家居的發(fā)展才剛剛開始，而且阻力不小，智慧社區(qū)的發(fā)展恐怕難度更大。我們不否認(rèn)“互聯(lián)網(wǎng)+地產(chǎn)”帶來的體驗革新，但在未來到來之前，我們要正視兩個問題。

第一，智慧住區(qū)在高端人士中推廣容易，向普通大眾普及還是比較困難。畢竟智慧住區(qū)的建設(shè)成本在那里，即使提供了相應(yīng)的金融服務(wù)，對于普通消費(fèi)者來說，壓力也是比較大的。方興地產(chǎn)本身就是做高端客戶，具有一定優(yōu)勢，其他地產(chǎn)公司模仿較困難。

第二，在智慧感知能力達(dá)到一定程度之前，智慧住區(qū)還是要依賴于當(dāng)前的一些智能家居產(chǎn)品的。如果用戶自身選擇各種智能硬件的話，可能存在與智慧住區(qū)控制系統(tǒng)的接口問題。如果是QQ物聯(lián)平臺承擔(dān)此項重任，需要提前做好解決方案，否則半智慧的場景還是比較尷尬的。

小米與360探索新的智能家居推廣方式

小米、360與地產(chǎn)商合作的訴求是一樣的，即打包推廣智能家居產(chǎn)品。此前，小米與華潤、南京銀城都有過類似的合作思路。小米智能家居市場總監(jiān)李琦在5月初曾表示，2015年，小米計劃與20家地產(chǎn)商合作，輻射20個省市，預(yù)計觸及10萬戶家庭，覆蓋30萬人，讓他們體驗小米的智能家居套裝。

與地產(chǎn)商合作，應(yīng)該是智能家居落地的一個比較靠譜的方式。2014年被稱作是智能家居元年?；ヂ?lián)網(wǎng)企業(yè)和家電企業(yè)紛紛進(jìn)軍智能家居，小米與美的聯(lián)手，魅族與海爾結(jié)盟，360與TCL、奧克斯等合作，當(dāng)然缺少不了互聯(lián)網(wǎng)巨頭BAT。但智能家居主要還停留在概念熱層面，真正落地的時候還是比較困難。

智能家居是一個整體的概念，不是一兩個智能硬件的事情。對于已經(jīng)有一定家電設(shè)備的用戶來說，整體替換成本較高。所以，智能家居的潛在用戶往往是新購房者。能夠讓他們在購房時體驗智能家居，才有可能轉(zhuǎn)化為真正的用戶。這是小米、360與地產(chǎn)商進(jìn)行廣泛合作的背后邏輯。我相信其他做智能家居的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)與地產(chǎn)商的合作步伐也即將到來。

無論是智能家居還是智慧住區(qū)，我們都期待他們的帶來。也希望通過互聯(lián)網(wǎng)的加入，家電、地產(chǎn)行業(yè)能夠進(jìn)行深度的升級轉(zhuǎn)型，節(jié)省資源，提高效率，并給用戶帶來更多極致體驗。