從去年以來(lái)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)似乎一夜之間成為一個(gè)特別熱門的話題，幾乎所有與房地產(chǎn)有關(guān)的論壇或者會(huì)議，如果不加上一個(gè)有關(guān)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的版塊，就說(shuō)不過(guò)去。當(dāng)然，只要有園區(qū)的話題，來(lái)的人也總是特別多。我參加的好幾個(gè)會(huì)議，都超出了主辦者的預(yù)期，因?yàn)闆](méi)有足夠的座椅，大家只能擠在走道上，更是顯得火爆異常。而在地產(chǎn)圈，走到哪里，你都能聽(tīng)見(jiàn):"我們也新拿了一塊地，準(zhǔn)備做園區(qū)。”房地產(chǎn)大佬們，更是卯足了勁兒，準(zhǔn)備大干一場(chǎng)，粗粗算來(lái)，轉(zhuǎn)戰(zhàn)園區(qū)的，從中糧、萬(wàn)科、綠地、世貿(mào)，到富力、復(fù)星、協(xié)信……不知道叫群賢畢至呢，還是蜂擁而上。還是熟悉的名字，但是，早已不是熟悉的玩法，這些大佬們，還能否再現(xiàn)往日的輝煌？中糧在房山的農(nóng)業(yè)生態(tài)谷還猶猶豫豫，而轉(zhuǎn)眼萬(wàn)科在鄭州美銘科技園折戟的消息又傳了出來(lái)…… 產(chǎn)業(yè)園區(qū)，好大的一張餅，看上去很美，但吃起來(lái)，個(gè)中滋味，恐怕只有操盤者自己知道。

在與產(chǎn)業(yè)園區(qū)相關(guān)的各種論壇上，大家看到園區(qū)的燦爛前景和光輝未來(lái)被描繪得無(wú)比誘人:新型城鎮(zhèn)化的政策支持，產(chǎn)城融合的呼聲潮起，金融政策的逐步放開(kāi)，京津冀一體化的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，實(shí)體經(jīng)濟(jì)落地的現(xiàn)實(shí)需求…… 真是這里風(fēng)光獨(dú)好，萬(wàn)事俱備，只欠東風(fēng)。偏偏在二、三線城市不少開(kāi)發(fā)區(qū)，工業(yè)用地還真的不難拿。為了爭(zhēng)奪產(chǎn)業(yè)，地方政府真可謂十八般武藝用盡。盡管上層三令五申，但很多地方，零地價(jià)早已是業(yè)內(nèi)心照不宣的秘密，更不用說(shuō)各種名義的稅收返還，產(chǎn)業(yè)補(bǔ)貼，支持政策。總歸，只要你能來(lái)，我什么都愿意。當(dāng)然當(dāng)然，所有所有，都只是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的“明”。

當(dāng)你充滿欣喜，滿懷即將發(fā)財(cái)?shù)姆序v熱血一腳踏進(jìn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)的宏偉藍(lán)圖中，你才會(huì)發(fā)現(xiàn)，原來(lái)，白天不知夜的黑。 且不說(shuō)產(chǎn)業(yè)園區(qū)捉摸不定的概念定義，從土地開(kāi)始，就可能給你一個(gè)下馬威。你知道么？產(chǎn)業(yè)園區(qū)的管理從土地開(kāi)始就是游走在政策邊緣。 研發(fā)用地？便宜，自用當(dāng)然沒(méi)問(wèn)題，但那是絕對(duì)不允許賣的。 工業(yè)用地？便宜，蓋廠房自用?可以，但要賣?也不是不可以，得看情況。工業(yè)用地拿到是什么樣？得看情況。沒(méi)水沒(méi)電沒(méi)氣？也有可能，自己投資吧。另外記住哦，如果你蓋了產(chǎn)業(yè)樓，大部分情況下，它是不能分割的，只有一個(gè)產(chǎn)權(quán)證。但是呢，我也聽(tīng)說(shuō)過(guò)分割的案例。怎么說(shuō)呢，看"操作"。嗯，當(dāng)下的語(yǔ)境中，這個(gè)詞相當(dāng)關(guān)鍵。（小聲點(diǎn)，我沒(méi)說(shuō)錯(cuò)什么話吧。) 物流用地？嗯，比較復(fù)雜，得看情況。有時(shí)，它是工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)，有時(shí)它又會(huì)化身商業(yè)用地。注意，兩者可差遠(yuǎn)了哦。當(dāng)然，也有玩得溜溜轉(zhuǎn)的，利潤(rùn)那可不是一點(diǎn)半點(diǎn)了。

這是一個(gè)誰(shuí)都想管的孩子，但最后卻說(shuō)不清是該誰(shuí)來(lái)管著它。想想也是，又是產(chǎn)業(yè)、又有商業(yè)，又是地產(chǎn)、又是物流，又有住宅（公寓配套），又有廠房，又有寫字樓……好亂啊，是不是，反正我是沒(méi)想明白，也難怪管理單位了。

無(wú)所適從，我只能這么說(shuō)。 通州最近把工業(yè)用地上獨(dú)棟的下限調(diào)高至4000平。我不知道4000怎么來(lái)的，大概齊吧，這么大體量想買也只有企業(yè)行為了。但4000就一定是一個(gè)科學(xué)的數(shù)據(jù)不？就更能促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展不？反正我不知道。

工業(yè)用地以相對(duì)便宜的價(jià)格出讓本身就是政府推動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一種政策設(shè)計(jì)，通過(guò)土地價(jià)格差來(lái)這種變相的土地補(bǔ)貼來(lái)推進(jìn)企業(yè)更專注于產(chǎn)業(yè)本身。但土地的日益稀缺性使得土地本身的利益已經(jīng)大大超出發(fā)展產(chǎn)業(yè)能夠帶來(lái)的好處了，資本的逐利性使得各種鉆空子的行為幾乎是一種必然。如今，各種奇奇怪怪的限制政策往往都是應(yīng)對(duì)性的，缺乏一以貫之的頂層設(shè)計(jì)，這在使得“便宜不是那么好占的”同時(shí)，也必然帶來(lái)了制度和管理的隨意性。這就使得初入行者在園區(qū)領(lǐng)域不得要領(lǐng)，也使得大家不得不首先承認(rèn)，做產(chǎn)業(yè)園，首先就是要做好政府關(guān)系。哥倆感情不好，想做園區(qū)，沒(méi)門。 其實(shí)就算感情好，還是難。眾所周知，產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資大，回收周期長(zhǎng)。由于面向的是企業(yè)，決策過(guò)程和住宅相比不可同日而語(yǔ)，不僅常常是團(tuán)隊(duì)行為，而且整個(gè)購(gòu)買周期極為漫長(zhǎng)。由于渠道的成功率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高過(guò)無(wú)目的性的廣告宣傳，也帶來(lái)了產(chǎn)業(yè)園區(qū)的銷售經(jīng)常是高層之間的溝通和博弈，同時(shí)，為了滿足不同企業(yè)的個(gè)性化需求，后期改造也比比皆是。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)還有另一個(gè)眾所周知的難題，產(chǎn)業(yè)定位和后期招商的不匹配。為了拿地，在產(chǎn)業(yè)園區(qū)定位的時(shí)候必然是怎么高大上怎么來(lái)，怎么吸引眼球怎么來(lái)，所以，有時(shí)候你都可以從園區(qū)的初始定位來(lái)倒推這個(gè)園區(qū)拿地時(shí)間，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、光機(jī)電產(chǎn)業(yè)園、低碳產(chǎn)業(yè)園、光伏產(chǎn)業(yè)園、生態(tài)農(nóng)業(yè)園、云計(jì)算產(chǎn)業(yè)園、電商園……產(chǎn)業(yè)浪潮一波波，總有一款適合你。大膽想象，政府滿意，才能拿到地，才有優(yōu)惠政策。當(dāng)然，紙上談兵總是容易的，如果不是真正經(jīng)過(guò)小心求證的階段來(lái)明確定位，到了真槍實(shí)彈上場(chǎng)的時(shí)候，自然只有對(duì)市場(chǎng)繳械投降了。不過(guò)，生米都煮成熟飯了，也只能撿到筐里就是菜了，對(duì)投資人，利潤(rùn)高于一切。當(dāng)初我們說(shuō)好的定位呢？嗯，再說(shuō)吧。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)的性質(zhì)決定了園區(qū)建設(shè)的每一個(gè)環(huán)節(jié)都是和政府的博弈，和政府的關(guān)系決定了產(chǎn)業(yè)園區(qū)能否順利地走完全程。沒(méi)有政府關(guān)系還想做產(chǎn)業(yè)園區(qū)？我看你還是洗洗睡了吧。園區(qū)邊界的模糊性，政策的靈活性、可變性，使得園區(qū)從拿地到后期運(yùn)營(yíng)服務(wù)都要與政府保持密切的合作關(guān)系。獲取土地的時(shí)候，如果從一級(jí)開(kāi)發(fā)開(kāi)始切入，根據(jù)與政府關(guān)系的遠(yuǎn)近，你的利潤(rùn)可能來(lái)自土地整理，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，政府項(xiàng)目代建，或者，直接來(lái)自一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的二級(jí)市場(chǎng)土地開(kāi)發(fā)。

從二級(jí)市場(chǎng)切入，可以是項(xiàng)目自身的銷售、租賃，也可能是稅收返還，稅收分成，政府獎(jiǎng)勵(lì)，項(xiàng)目補(bǔ)貼……只有想不到，沒(méi)有做不到，當(dāng)然，一切的一切，都是看你與政府如何去合作。所以，你有時(shí)候聽(tīng)說(shuō)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)利潤(rùn)高至800%，有時(shí)候你又聽(tīng)說(shuō)，產(chǎn)業(yè)園是賠錢生意，項(xiàng)目周期長(zhǎng)，回收期長(zhǎng)，利潤(rùn)率極低。 所以，園區(qū)生意好做，也不好做，關(guān)鍵看，你是誰(shuí)。