2020年雖抗“疫”時(shí)艱，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)依舊火火火：TOP100強(qiáng)房企全年累計(jì)銷售規(guī)模11.48萬(wàn)億，實(shí)現(xiàn)了13%的正增長(zhǎng)。然而，“盛宴”背后危機(jī)四伏：房企整體負(fù)債率達(dá)到歷史高位80.4%，超過(guò)270家房企破產(chǎn)清算……盡管廣東是TOP100強(qiáng)房企的“主力軍”，但是廣東21城樓市也分化嚴(yán)重，如何避免踩坑？……這是一個(gè)“開(kāi)卷考試的時(shí)代”，提早知道答題，提早布局新業(yè)態(tài)。回顧2020年，洞見(jiàn)2021年！
創(chuàng)10年新高：住宅土地成交和樓面價(jià)攀升
“敢為天下先”，是廣東人特征之一，著眼于經(jīng)濟(jì)，可見(jiàn)一斑：2019年成為全國(guó)首個(gè)GDP突破10萬(wàn)億元的??；2020年突破11萬(wàn)億，年均增長(zhǎng)6%，連續(xù)32年位居全國(guó)第一，超過(guò)俄羅斯、韓國(guó)2019年經(jīng)濟(jì)總量。富可敵國(guó)，一語(yǔ)成真。
經(jīng)濟(jì)發(fā)展繪就人口遷徙“地圖”：據(jù)廣東省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2014年常住人口10724萬(wàn)；2019年11521萬(wàn)，5年增加797萬(wàn)以上。“人口引力”使得珠三角?；~塘變身世界級(jí)城市群，廣東成為TOP100強(qiáng)房企的“主力軍”，占位70席位。
庚子鼠年雖受疫情影響，但國(guó)人對(duì)地產(chǎn)愛(ài)意不減，行業(yè)投資熱情高漲：2020年廣東住宅土地成交計(jì)容面積和成交樓面價(jià)，創(chuàng)10年新高，同比增長(zhǎng)29.6%，成交樓面價(jià)同比增長(zhǎng)18.6%。
盡管第一季度土地成交面積“望風(fēng)而下”，1-3月同比降幅均30%以上，但不影響“后來(lái)者居上”：從4月份開(kāi)始，土地市場(chǎng)快速回暖，即便是8月監(jiān)控部門畫出了“三道紅線”，仍舊保持上揚(yáng)曲線，9-12月樓市飄紅實(shí)現(xiàn)大幅同比增長(zhǎng)。
冰火兩重天：土地流拍率達(dá)10年最高峰值
2020年，全國(guó)商品房銷售額首次突破17萬(wàn)億。一方面疫情下中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)堅(jiān)挺，刷新歷史記錄；另一方面行業(yè)“馬太效應(yīng)”顯著，中小房企洗牌加劇，破產(chǎn)房企超270家，違約債務(wù)暴漲533%，幾乎平均每天有1家房企被清算。
同時(shí)，行業(yè)“人才吸力”趨弱，房企高管流動(dòng)頻繁，據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：2020全年變動(dòng)數(shù)量大概率超過(guò)千人，近500名高管離職，這意味著每天至少有1名房企高管選擇離開(kāi)曾經(jīng)的戰(zhàn)場(chǎng)。
站到了選擇的十字路口，該何去何從？買樓先看地！土地市場(chǎng)成交狀況，可謂房地產(chǎn)行業(yè)的先行指標(biāo)，側(cè)面反饋出房企對(duì)市場(chǎng)的信心?？v觀2020年，下行危機(jī)暴露無(wú)疑：廣東省地塊的折算后溢價(jià)率為15.2%，較上年下降4.4%，降到近5年來(lái)的最低水平；2020年流拍率為11.1%，較上年提升3.5%，達(dá)到10年最高值……
誠(chéng)然，行業(yè)銷售“天花板”日顯端倪，從“增量時(shí)代”到“存量時(shí)代”，房企下半場(chǎng)戰(zhàn)鼓已擂，稍有不慎，或?qū)⒂瓉?lái)樓市“冰封期”。廣東21城，商機(jī)何在？不妨先通過(guò)區(qū)域拿地來(lái)“鑒證實(shí)錄”。
2020年各區(qū)域的拿地?zé)崆椴町惣哟螅涝苹ヂ?lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)：大灣區(qū)地塊折算后溢價(jià)率最高、流拍率最低，僅有5.8%的流拍率，表現(xiàn)出較高的市場(chǎng)熱度；粵東和粵西的流拍率很高，均在21%以上；粵北則表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)，溢價(jià)率不高，流拍率也相對(duì)較低……
下行“冰點(diǎn)”中，如何避免踩雷？中國(guó)大媽有一種樸素的買樓價(jià)值觀：得地段者，得天下！地段較好的地塊有著較高的溢價(jià)率，深以為然。
“大城市時(shí)代”：深圳、東莞、佛山受追捧
哈佛大學(xué)教授霍利斯·錢納里認(rèn)為，人均GDP超過(guò)1.1萬(wàn)美元時(shí)，經(jīng)濟(jì)體進(jìn)入后工業(yè)化時(shí)代。我國(guó)改革開(kāi)放的時(shí)空“多米諾骨牌”被推翻，GDP年均增速達(dá)到10%左右。城市發(fā)展更是“踩著油門”，邁入城鎮(zhèn)化空間格局結(jié)構(gòu)性變化時(shí)代。
據(jù)聯(lián)合國(guó)預(yù)測(cè)，未來(lái)11年中國(guó)城鎮(zhèn)化率年均提升1個(gè)百分點(diǎn)，2030年達(dá)70.6%，年均1300萬(wàn)農(nóng)村人口轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)人口。2019-2030年全國(guó)自住房需求年均11.7億平，一線、二線、三四城市的年均住房需求為1.0、4.4、6.3億平。
經(jīng)濟(jì)“惹火”樓市！供求整體走高，房企“大城市時(shí)代”聚合效應(yīng)日漸顯著：2020年全國(guó)人口凈流入占比最高的前十名城市，廣東省占據(jù)4席位，深圳、東莞、廣州、佛山紛紛躋身前列。
水漲船高！美云互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)：深圳、東莞和佛山的折算后溢價(jià)率最高，為大灣區(qū)熱度最高的城市；江門、肇慶和中山的溢價(jià)率居于末尾，均低于6.5%；成交計(jì)容面積較高的廣州和惠州，處于中間水平。
深圳樓市堪稱“魔幻”：“萬(wàn)人搶房”、“秒殺盤”、“打新”并非空穴來(lái)風(fēng)。中原研究中心統(tǒng)計(jì)，截止12月19日已推售住宅50000+套，年內(nèi)出現(xiàn)27個(gè)“日光盤”，平均價(jià)格每平方米57435元。
然而，深圳熱度實(shí)際遠(yuǎn)超想象：在土地成交面積當(dāng)中，人才房用地超過(guò)三成；剔除人才房特殊用地類型后，真實(shí)的普通商品房地塊溢價(jià)率高達(dá)91.8%，是廣東省平均溢價(jià)率的6倍。
同時(shí)，樓市“馬太效應(yīng)”加劇，廣東21城分化嚴(yán)重。經(jīng)濟(jì)實(shí)力偏弱的城市日漸“退燒”，甚至“遇冷”，美云互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)：在粵東、粵北和粵西城市當(dāng)中，汕尾、陽(yáng)江、云浮、梅州和韶關(guān)的土地市場(chǎng)熱度比較低，流拍率高于24%，溢價(jià)率低于13%。
樓市變遷背后，透露出區(qū)域人口發(fā)展與經(jīng)濟(jì)變化的“玄機(jī)”：這些受冷落的城市人均GDP較低，居民購(gòu)買能力弱，且常住人口較少，整體購(gòu)房需求不高，導(dǎo)致房企拿地策略更加保守。
數(shù)字化時(shí)代：約60%房企為轉(zhuǎn)型“加碼”
存量時(shí)代，輕資產(chǎn)是一道必選題。專家指出，2021年地產(chǎn)行業(yè)仍將面臨境內(nèi)債和海外債的償債高峰，房企再融資壓力較大。在“住房不炒”的政策“緊箍咒”下，房企“以價(jià)換量”短期內(nèi)快速回籠資金降低負(fù)債率，這把“雙刃劍”也令到二手房市場(chǎng)有價(jià)無(wú)市。逆水許舟，不進(jìn)則退。
埃森哲持續(xù)分析中國(guó)企業(yè)數(shù)字轉(zhuǎn)型進(jìn)程，結(jié)果顯示11%中國(guó)企業(yè)數(shù)字轉(zhuǎn)型出色，有效化危為機(jī)。有數(shù)據(jù)預(yù)估，數(shù)字化轉(zhuǎn)型為制造企業(yè)帶來(lái)8%-13%利潤(rùn)的提升。他山之石，可以攻玉，“數(shù)字化轉(zhuǎn)型”成為2020年地產(chǎn)行業(yè)高頻詞匯。
科技與地產(chǎn)“破壁”，5G、AI、IoT、云服務(wù)等數(shù)字技術(shù)不斷滲透房地產(chǎn)全生命周期，項(xiàng)目規(guī)劃、政策分析、輿情監(jiān)控、運(yùn)營(yíng)預(yù)判、用戶畫像等多維度，透析樓市實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)，實(shí)現(xiàn)過(guò)程和決策高效、精準(zhǔn)、可視化管理。智慧社區(qū)、VR購(gòu)房、線上簽貸、物業(yè)+互聯(lián)網(wǎng)等日益興起。
“地產(chǎn)四大天團(tuán)”，亦是如火如荼：碧桂園“碧合計(jì)劃”、恒大集團(tuán)“智慧科技”、萬(wàn)科“沃土計(jì)劃”、融創(chuàng)全新一體化管理系統(tǒng)平臺(tái)建設(shè)……
大象轉(zhuǎn)身，非一蹴而就。疫情的不確定性增加經(jīng)濟(jì)的不確定性，房地產(chǎn)數(shù)字化終要走向深水區(qū)，如何穩(wěn)健挖掘增長(zhǎng)的潛力？拭目以待~
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