重慶銘騰匯景市場信息咨詢有限公司總經(jīng)理吳小飛

“2014年重慶整個樓市，成交量保持平穩(wěn)。從業(yè)態(tài)上看，商業(yè)用房在加大，住宅市場出現(xiàn)了相對的萎縮。今年出現(xiàn)了很多分期付款，提前透支了未來的消費。對于房地產(chǎn)來說，未來的機會，是房地產(chǎn)、金融、互聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合。”

——銘騰房地產(chǎn)數(shù)據(jù)機構(gòu)總經(jīng)理吳小飛

以12月22日24時為截點，2014年開發(fā)商的銷售業(yè)績都劃上了句號。12月23日晚10點，銘騰房地產(chǎn)數(shù)據(jù)機構(gòu)的辦公室依然燈火通明。數(shù)據(jù)中心的小代和她30多個同事們，為了即將出爐的“重慶年度十大企業(yè)”榜單，奮戰(zhàn)了10多個小時。

所有的數(shù)據(jù)都是分散無緒，需要人工或書序系統(tǒng)進行提煉，且需要各項條件的限定。例如人氣戶型的排名，不僅要考量樓盤的去化率，還要看戶型在銷售套數(shù)中比重，從中提煉出來。

成交

重慶位居全國第一

今年市場成交如何？數(shù)據(jù)顯示，1-11月重慶主城區(qū)商品房市場供應(yīng)2275萬平方米，同比增長2.4%，成交2084萬平方米，同比-3.06%。

吳小飛說，整體市場供應(yīng)依舊保持在較高水平，經(jīng)適房、車庫產(chǎn)品補位，成交近400萬方，拉動成交量保持市場平均水平。另外，商用物業(yè)占比大幅提升，在住宅成交萎縮的環(huán)境下，開發(fā)企業(yè)逐步增加商用物業(yè)貢獻值。

據(jù)銘騰房地產(chǎn)數(shù)據(jù)機構(gòu)對全國各大城市的房產(chǎn)數(shù)據(jù)監(jiān)測，重慶年均2000萬多平方米市場容量，位居全國第一。原因在于重慶市場主要由首次置業(yè)、和功能需求類剛性改善客戶為主。

產(chǎn)品

控制總價 經(jīng)濟型為主

今年房地產(chǎn)整體的趨勢就是，業(yè)態(tài)換空間，控制面積控制總價。來自銘騰的數(shù)據(jù)顯示，主城區(qū)洋房成交149萬平方米，同比下降7.55%，別墅成交108萬平方米，同比增長6.66%。

吳小飛表示，從市場容量來看，今年洋房、別墅市場走勢保持平穩(wěn)，市場容量保持在260萬平方米左右。今年來說，經(jīng)濟型產(chǎn)品成為市場主流，洋房別墅進入電梯時代，總價100多萬的產(chǎn)品沖擊城市客戶。

價格

三輪降價 8月成交回暖

吳小飛說，今年的市場經(jīng)歷了三輪降幅，成交走向呈階梯狀。今年4月份，以恒大·照母山為首開始了今年的第一輪降價；隨后在7、8月份，許多重慶一線品牌房企，加入降價促銷行列；第三輪10月份中心區(qū)域出現(xiàn)價格下降。第二輪第三輪的降價，帶來了市場的回暖，從8月份開始，樓市成交量開始高位運行。

他表示，回顧2008年、2011年的2次調(diào)控，市場都是在價格下降到15%的時候，市場達到一個平衡點，企穩(wěn)回升。今年也一樣。

隨著市場的發(fā)展，客戶和企業(yè)都更加的專業(yè)理性，客戶不會因降價而買單，需要的是更加契合客戶需求的、創(chuàng)意的、精細化的產(chǎn)品和服務(wù)。

營銷

首付分期返租 透支消費

今年市場上，投資性產(chǎn)品、剛需小戶出現(xiàn)了很多首付分期、返租等營銷模式。付款方式的靈活性、投資門檻降低，刺激了不少的投資客戶。在吳小飛看來，下半年開始，開發(fā)商為了沖量和回籠資金，首付分期付款等手段，雖帶來了短暫的繁榮，但實際也在透支未來的消費。

拿地

房企謹慎 提速放緩

吳小飛說，今年重慶的土地價格在升，樓市的利潤在下滑。由于市場大環(huán)境的影響，很多開發(fā)商拿地都非常的謹慎，房地產(chǎn)提速放緩。

數(shù)據(jù)顯示，重慶2014年成交商住類土地134宗，同比減少36%；總計面積1196.04萬方，同比減少36%。

中國地產(chǎn)已進入下半場。上半場平臺和空間為王，下半場將以內(nèi)容價值決定平臺與空間的價值一是對客戶需求的深度把握，二是對產(chǎn)業(yè)運營邏輯的深度把握，三是從規(guī)模速度到精細化的運作，細分+創(chuàng)意=增值。

服務(wù)

物業(yè)升級還待提高

今年的物業(yè)服務(wù)方面，龍湖、金科、東原、融匯等企業(yè)，對物業(yè)服務(wù)都做了一定的升級。

吳小飛表示，住宅市場物業(yè)服務(wù)的細分是一種趨勢，但就重慶市場而言，很多概念性的物業(yè)服務(wù)還沒真實落地，客觀來說，智能化的配套、景觀配套等還沒有做到極致。

發(fā)展

地產(chǎn)＋金融＋互聯(lián)網(wǎng)

吳小飛表示，對于未來市場，受大經(jīng)濟環(huán)境的影響，未來的房價和市場走勢，仍然具有不確定性。重慶持續(xù)大量的購買力，明年成交量還是有一定的萎縮，價格突破很難。樓市全面回暖，至少在明年第二季度。樓市白銀時代，市場會往3個方向轉(zhuǎn)變：金融、互聯(lián)網(wǎng)、樓市，這3大因素會成為未來市場的寵兒。