2014年上半年，《大數(shù)據(jù)時(shí)代》風(fēng)靡，引起一場(chǎng)思維方式的大變革。該書(shū)的作者維克托明確指出，大數(shù)據(jù)時(shí)代最大的轉(zhuǎn)變就是，放棄對(duì)因果關(guān)系的渴求，取而代之的是關(guān)注相關(guān)關(guān)系，即只要知道“是什么”，不需要知道“為什么”。

對(duì)于樓市“下半場(chǎng)”，我們能否借助“大數(shù)據(jù)”成功預(yù)言？長(zhǎng)沙晚報(bào)聯(lián)合中國(guó)指數(shù)研究院獨(dú)家發(fā)布《2014年上半年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及展望》報(bào)告，讀者必能從中撥云見(jiàn)日，成為“樓市預(yù)言帝”。

土地篇

1.土地供應(yīng)望城區(qū)為主

2014年上半年，長(zhǎng)沙累計(jì)推出地塊209宗，同比下降1.88%；建設(shè)用地面積825.67萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)15.13%。其中，內(nèi)六區(qū)累計(jì)供應(yīng)土地100宗，同比增長(zhǎng)9.89%；建設(shè)用地面積438.18萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)11.08%；今年上半年望城區(qū)土地推出最多，為56宗；其次是岳麓區(qū)，為24宗；雨花區(qū)和開(kāi)福區(qū)土地推出較少，分別為10宗、8宗。

2.內(nèi)六區(qū)住宅用地平均樓面地價(jià)2504元/㎡

2014年上半年，長(zhǎng)沙共成交153宗地，建設(shè)用地面積605.16萬(wàn)㎡，同比下降8.10%；土地出讓總金額174.85億元，同比下降25.61%。

長(zhǎng)沙內(nèi)六區(qū)住宅類(lèi)用地累計(jì)成交23宗，同比下降32.35%；累計(jì)成交面積141.34萬(wàn)㎡，同比下降39.80%；累計(jì)成交金額114.55億元，同比下降37.63%；內(nèi)六區(qū)住宅用地平均樓面地價(jià)為2504元/㎡，較去年上漲3.08%。

亮點(diǎn)篇

1.平價(jià)跑量項(xiàng)目占得市場(chǎng)先機(jī)

從住宅銷(xiāo)售排行榜來(lái)看，前10名中知名房企僅恒大集團(tuán)和當(dāng)代置業(yè)各有一個(gè)項(xiàng)目入圍，其余8個(gè)項(xiàng)目都是平價(jià)剛需跑量項(xiàng)目。十大上榜項(xiàng)目均價(jià)4757元/㎡，總體而言，符合剛需消費(fèi)特征（首次置業(yè)和改善性）的中等戶型、中低價(jià)位樓盤(pán)，始終是這一輪調(diào)控以來(lái)樓市成交的主旋律。

2.120㎡以上大戶型比重上升，三房占比超四成

今年上半年，長(zhǎng)沙商品住宅內(nèi)六區(qū)三房戶型成交25244套，占總成交量的42.48%，與去年同期相比略有下滑；兩房成交占比同比出現(xiàn)明顯回落，而四房及以上戶型成交占比同比均出現(xiàn)回升。

2014年1-6月，長(zhǎng)沙商品住宅內(nèi)六區(qū)成交結(jié)構(gòu)中90-120㎡最受歡迎，成交套數(shù)占比31.60%，同比基本持平；90㎡以下小戶型成交套數(shù)占比34.51%，同比下降4.38%；120㎡以上大戶型成交套數(shù)占比33.89%，同比增加3.98個(gè)百分點(diǎn)。

住宅篇

新增供應(yīng)量月均不足50萬(wàn)㎡

2014年1-6月，長(zhǎng)沙內(nèi)六區(qū)住宅累計(jì)新增供應(yīng)289.52萬(wàn)㎡，月均供應(yīng)不足50萬(wàn)㎡，同比下降42.78%。前6個(gè)月均出現(xiàn)同比下滑的現(xiàn)象。今年以來(lái)，信貸收緊及市場(chǎng)預(yù)期直接影響需求，成交的下滑以及庫(kù)存的居高不下導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商采取各種措施消化現(xiàn)有庫(kù)存，因此上半年推新量下滑明顯。

住宅成交量跌價(jià)穩(wěn)，6月轉(zhuǎn)好

2014年1-6月，長(zhǎng)沙內(nèi)六區(qū)住宅累計(jì)成交面積為428.39萬(wàn)㎡，同比下降24.66%；成交套數(shù)39683套，同比下降30.65%；成交金額為265.41億元，同比下降23.63%；成交均價(jià)為6196元/㎡，同比上漲1.36%。

1-2月，受信貸收緊影響，長(zhǎng)沙樓市月度成交面積同比平均降幅達(dá)到30%左右，而成交均價(jià)同比上漲了10%左右；3-4月，受市場(chǎng)負(fù)面信息等多重因素影響，購(gòu)房者觀望情緒不斷高漲，傳統(tǒng)旺季成交量下滑，成交均價(jià)同比僅增長(zhǎng)2%；5月開(kāi)始，部分低價(jià)項(xiàng)目的大量入市成交扭轉(zhuǎn)了成交頹勢(shì)，6月，住宅成交同比增長(zhǎng)5.27%，成交均價(jià)同比增長(zhǎng)7.57%。上半年最終以6月份的量?jī)r(jià)齊漲畫(huà)上句號(hào)，長(zhǎng)沙樓市后市可待。

住宅庫(kù)存量大幅上漲

截止2014年6月底，長(zhǎng)沙樓市銷(xiāo)供比為1.48，供求結(jié)構(gòu)較為合理。截至2014年6月30日，內(nèi)六區(qū)住宅累計(jì)庫(kù)存面積1313萬(wàn)㎡，較去年同期增加56.39%，出清周期18.39月，同比增長(zhǎng)107.56%。以美國(guó)房地產(chǎn)來(lái)看，2006年其住宅出清周期升至12個(gè)月時(shí)就深陷調(diào)整，因此目前長(zhǎng)沙18.39月的水平到了需要深度調(diào)整的時(shí)期。

岳麓區(qū)成交面積內(nèi)六區(qū)第一

2014年上半年，岳麓區(qū)成交面積134.82萬(wàn)㎡，同比下降20.79%。家和苑、萬(wàn)科白鷺郡等售價(jià)較低及知名開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目表現(xiàn)較好。雨花區(qū)成交面積91.73萬(wàn)㎡，排名第二。芙蓉區(qū)由于土地稀缺，土地供應(yīng)也相對(duì)最少，位居末位。

從成交均價(jià)來(lái)看，開(kāi)福區(qū)最高，為7773元/㎡，同比上漲3.61%；其次是芙蓉區(qū)，成交均價(jià)7051元/㎡，同比上漲10.43%。

商業(yè)篇

1.成交量?jī)r(jià)齊漲，新興城區(qū)后起發(fā)力

2014年上半年，長(zhǎng)沙商業(yè)市場(chǎng)成交量一直維持在高位水平。1-6月商業(yè)總成交量為88.01萬(wàn)㎡，同比增幅13.43%；價(jià)格方面，上半年全市商業(yè)成交均價(jià)為15418元/㎡，同比上漲29.32%，主要原因?yàn)閮?nèi)六區(qū)優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目大量成交，直接拉高了市場(chǎng)均價(jià)。另外，后起城區(qū)望城區(qū)上半年表現(xiàn)不凡，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目大量入市，成交均價(jià)同比大幅上漲152.24%，達(dá)到17551元/㎡。

2.寫(xiě)字樓量跌價(jià)漲，下半年推新謹(jǐn)慎

寫(xiě)字樓方面，2014年1-6月份長(zhǎng)沙市共計(jì)成交寫(xiě)字樓物業(yè)23.12萬(wàn)㎡，同比下降38.67%；成交金額為30.95億元，同比下降31.88%；成交均價(jià)為13388元/㎡，同比上漲11.07%。

今年以來(lái)市場(chǎng)需求并沒(méi)有得到進(jìn)一步的釋放，一方面開(kāi)發(fā)商延遲了推新，另一方面國(guó)家金融層面的不利導(dǎo)致投資者轉(zhuǎn)入休眠等待時(shí)機(jī)，因此上半年市場(chǎng)整體成交下滑，但是整體成交均價(jià)仍然取得了可喜的上漲。就下半年而言，由于長(zhǎng)沙樓市潛在下行風(fēng)險(xiǎn)仍然存在，開(kāi)發(fā)商推新會(huì)越發(fā)謹(jǐn)慎，成交量或難有較大起色。

總結(jié)篇

1 政策因地制宜“雙向調(diào)控”，長(zhǎng)沙限購(gòu)不變

3月21日由長(zhǎng)沙市住建委組織召開(kāi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)調(diào)研座談會(huì)上，有專(zhuān)家提出取消“限購(gòu)”政策的建議，市場(chǎng)由此傳言長(zhǎng)沙醞釀對(duì)樓市松綁。4月3日，長(zhǎng)沙市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，日前舉行的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)座談會(huì)沒(méi)有涉及取消限購(gòu)的議題，目前長(zhǎng)沙仍嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)政策?；仡櫼酝L(zhǎng)沙限購(gòu)令細(xì)則出臺(tái)3年，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)整體仍呈現(xiàn)穩(wěn)中有漲的態(tài)勢(shì)，因此限購(gòu)令對(duì)長(zhǎng)沙的影響似乎較小。

2 長(zhǎng)沙成交面積同比下降24.66%

CREIS中指數(shù)據(jù)顯示，2014年上半年中指監(jiān)測(cè)的35個(gè)主要城市，有32個(gè)城市成交面積同比下降，長(zhǎng)沙同比下降24.66%，下降幅度位居20個(gè)二線代表城市中的第11名。

3 長(zhǎng)沙商品房庫(kù)存超1900萬(wàn)㎡，處于2010年以來(lái)月度較高水平

截至2014年6月末，中指監(jiān)測(cè)的14個(gè)主要城市庫(kù)存量環(huán)比上月增長(zhǎng)2.78%，處于2014年以來(lái)最高水平，上海、廣州、青島等地庫(kù)存接近2010年以來(lái)最高水平。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的城市中長(zhǎng)沙、廣州、南充、深圳、青島存量環(huán)比下降，下降幅度分別為9.71%、2.13%、1.09%、0.52%和0.33%，其余城市均上升，其中，蚌埠、南京可售面積環(huán)比增幅超過(guò)10%。截止到6月底，長(zhǎng)沙商品房庫(kù)存仍超過(guò)1900萬(wàn)㎡，位于2010年以來(lái)月度較高水平。