【商界招商網(wǎng) 文丨楊大俠】
在中國,相對其它行業(yè),地產(chǎn)無疑是投入產(chǎn)出比最高、立竿見影最快的香餑餑。而現(xiàn)在,我們通常見到的一幕是,無論在幾線城市,都能見到鮮有商家入駐的“鬼樓”,唱衰的商業(yè)地產(chǎn)嚴(yán)冬曠日持久。
近日,某知名百貨在全國的90多家門店中,將有濟(jì)南、唐山等多個地區(qū)共40家嚴(yán)重虧損的門店關(guān)閉,集團(tuán)要求7月完成此項工作。
商業(yè)地產(chǎn)怎么了?它們被冷落的痛點在哪兒?又有什么樣的辦法,能將商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀改造盤活?
傳統(tǒng)零售沉疴難褪 商業(yè)地產(chǎn)積重難返
“一鋪吃三代”,這是中國人的傳統(tǒng)觀念。只要守著自己的方寸店鋪,吃穿用度不用發(fā)愁。在過去幾年,一鋪難求幾乎形成一種社會現(xiàn)象。
而就在今年上半年,據(jù)聯(lián)商網(wǎng)統(tǒng)計,全國百貨業(yè)態(tài)的零售企業(yè)共有26家關(guān)閉,當(dāng)中還未計算近日發(fā)布關(guān)閉店門公告的尚泰百貨成都萬象店。
另一份來自高緯環(huán)球研究部的數(shù)據(jù)顯示,目前中國一線城市購物中心平均空置率接近10%;二線城市中,則有不少因為部分項目招標(biāo)未達(dá)市場預(yù)期,促使購物中心空置率高達(dá)15%。
當(dāng)“一鋪吃三代”的傳統(tǒng)觀念被徹底粉碎,一鋪難求的繁華盛景也變?yōu)檫^去,高大林立的城市商圈開始顯露蕭條。是什么,促成了如今商業(yè)地產(chǎn)的陣陣嚴(yán)冬?
其實產(chǎn)生這樣的結(jié)果,在幾年前就顯露端倪。它不是地產(chǎn)商的錯,而是由傳統(tǒng)零售帶來的負(fù)累。
自2003年淘寶的橫空出世,到后來京東、國美、蘇寧的攪局,再到小米的顛覆性營銷策略,人們的交易模式與商業(yè)的生態(tài)版圖,被徹底改寫。
人們不用再忍受去購物中心或商圈的舟車勞頓,取而代之的是足不出戶的網(wǎng)絡(luò)購物。在網(wǎng)上,人們可以買到在商圈買不到的東西,甚至買到遠(yuǎn)在千里重洋之外的心儀物品。渠道的多樣,價格的透明,送貨上門的物流,注定了寄居商圈的傳統(tǒng)零售出局。
而去年開始,中國各大省市政府都開始為跨境電商做大力扶持。今年三月,政府發(fā)放紅利,在杭州建起了中國首個跨境電商綜合試驗區(qū);七月,福州海關(guān)推22條措施助力平潭發(fā)展力促跨境電商;到今年九月,首屆中國跨境電商博覽會將在廣州舉行,到時候會有更多發(fā)放福利……順著陣陣政策之風(fēng),今年上半年,跨境電商呈現(xiàn)出一股“井噴”形態(tài)。
正是“幾家歡喜幾家愁”,當(dāng)眾多電商商家享受在跨境電商的如沐春風(fēng)之中,更多的傳統(tǒng)零售商家、商業(yè)地產(chǎn)商則身陷在門庭冷落的四面楚歌里。這是沒辦法的事情,傳統(tǒng)零售的沉疴舊病無法褪去,促使越來越多的人扎堆到電商平臺上去;商業(yè)地產(chǎn),也因為傳統(tǒng)零售的積重難返,步步走入衰頹。
互聯(lián)網(wǎng)+O2O云體驗館:商業(yè)地產(chǎn)的未來
然而面正當(dāng)多數(shù)人多商業(yè)地產(chǎn)唱衰之際,一個不相茍同的聲音卻發(fā)了出來。
“商業(yè)地產(chǎn)并非沒有未來”,歐咖項目總經(jīng)理曹振濤說,“羊毛出在‘豬’身上,解鈴還須系鈴人,要改變商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀,就先得改造傳統(tǒng)零售行業(yè)的現(xiàn)狀,整合這些資源才能將商業(yè)地產(chǎn)重振,做大做強(qiáng)。”
如何改造?曹振濤提出了“O2O云體驗館”的概念,概念所屬項目,叫做歐咖。
據(jù)曹振濤介紹,歐咖是一個合資產(chǎn)品,它集合了成龍工場的德國投資公司、法國投資公司與相關(guān)某著名供應(yīng)鏈管理公司投資參與;而國內(nèi)外知名跨境電商大龍網(wǎng)則主要負(fù)責(zé)運(yùn)營和品牌策劃,它是歐咖項目最有力的扼守與支撐。
體驗館的位置設(shè)定,主要在不被人們看好的商業(yè)地產(chǎn)里。在目前,體驗館主要展示母嬰品、化妝品、保健品、進(jìn)口汽車、洋酒、生鮮等六大類產(chǎn)品。
不同于傳統(tǒng)零售門店超市,體驗館的所有貨物均不對外出售,只供消費者參考或試用。這些貨物,均是來自原產(chǎn)地的正品,都貼有產(chǎn)地證明、海關(guān)授權(quán)碼、PICC中國人保質(zhì)量保證的三重識別碼,消費者可放心試用。
體驗館里,還有個精致的休憩小筑:咖啡廳。當(dāng)消費者想休息的時候,可以到咖啡廳點上一杯熱飲,在舒緩的音樂和午后的陽光中,享受一段愜意的“浮生半日閑”。
消費者如果相中某種產(chǎn)品,想下單怎么辦?因為除了迎賓和產(chǎn)品介紹人員,沒有其它工作人員。曹振濤介紹了歐咖的另一項優(yōu)勢:O2O體驗館的網(wǎng)絡(luò)下單。
那是一款名為“歐咖”的APP,通過APP,消費者可購買自己在體驗館里看到的實物。這些實物經(jīng)過歐咖團(tuán)隊的保稅倉,免去了通關(guān)、清關(guān)等復(fù)雜流程,可以在最快的時間內(nèi),抵達(dá)消費者所在地。對了,體驗館里的咖啡,也是通過APP支付完成。
對于貨物真實度,曹振濤顯得有些自豪:“我們的上游供應(yīng)鏈,延伸到了200多個國家。這些國家,和我們有多年合作關(guān)系,因此我們的貨物紛繁多樣,且100%是正品。如果消費者不放心,我們后臺的云數(shù)據(jù)可以將貨物的原產(chǎn)地、全程物流跟蹤等信息呈現(xiàn)給消費者,從而讓他們吃下定心丸。”
相對其它電商平臺,筆者覺得,歐咖除了獨有的現(xiàn)下體驗,并無其它亮點。“我們的進(jìn)口貨物零差價”,曹振濤說,“國外賣價多少,我們就賣給消費者多少,這在網(wǎng)上都是透明的,糊弄不了人。我們的主要贏利點,是通過集合強(qiáng)大供應(yīng)鏈、零差價、O2O體驗館的線上線下結(jié)合,改造傳統(tǒng)零售行業(yè),從而改造商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)。地產(chǎn)商的錢,才是大頭。”
歐咖團(tuán)隊分析,多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)快速死亡的主要原因,是招商困難;即便招到商戶,商戶門店也很可能很快關(guān)門。當(dāng)中的最主要因素,是在互聯(lián)網(wǎng)的沖擊下,人們開始“變懶”,更傾向于足不出戶的網(wǎng)絡(luò)購物。當(dāng)門店無人問津,沒有人流,那就注定了商圈門店的關(guān)閉,商業(yè)地產(chǎn)的茍延殘喘。
“我們的戰(zhàn)略目標(biāo),就是讓從前的人流再回到商圈”,曹振濤說,“通過歐咖,盤活中國的商業(yè)地產(chǎn)。”
歐咖:四足鼎立 盤活商業(yè)地產(chǎn)
今年上半年,歐咖團(tuán)隊把這個商業(yè)地產(chǎn)解決方案帶到了貴州,與貴陽當(dāng)?shù)匾粭?層樓的商業(yè)地產(chǎn)的地產(chǎn)商做合作談判。談判的要價,歐咖團(tuán)隊定位在千萬級。
在聽過歐咖團(tuán)隊的方案后,這個地產(chǎn)商很是滿意。“等到歐咖APP正式上線,O2O樣板體驗館正式開放(已于7月18號試運(yùn)營),此次合作基本上就可以敲定了,”曹振濤說。
對于這種大型商業(yè)地產(chǎn)項目,曹振濤將其定義為“歐咖城”。歐咖城的合作分工模式,主要以地產(chǎn)商出現(xiàn)下規(guī)劃(通常大型地產(chǎn)商都有自己的企劃團(tuán)隊),歐咖團(tuán)隊負(fù)責(zé)線上戰(zhàn)略布置,即APP對于整棟“無導(dǎo)購式”體驗商圈的布局。
歐咖城的特點,是集境外知名產(chǎn)品之大成,分門別類地展示于“城里”各個O2O體驗館中。這些體驗館可以細(xì)分成跨境母嬰店、跨境彩妝店、跨境兒童城、跨境奧特萊斯等;也可按照國家不同,將產(chǎn)品進(jìn)行國別分類布局。在這里,歐咖團(tuán)隊打造的體驗?zāi)J?,更多的是注重人們的精神享受,它更符合中上層人群的線下體驗與線上消費。
當(dāng)然,只走高端路線是不可取的,它局限了歐咖在整個行業(yè)的橫向發(fā)展。對此,歐咖團(tuán)隊制定了四種解決方案,針對二三線城市的不同需求而分別設(shè)定:
A.歐咖城。
這不必贅述,貴州歐咖城的成功,就足以見證這條路子的大好前景。
B.歐咖港灣。
這是歐咖城的個體表現(xiàn)形式,它不是大型商圈,而是單個繁華地段的門市。它的表現(xiàn)形式,包括跨境母嬰專門店、跨境彩妝店、跨境兒童城、跨境歐特萊斯等單個的業(yè)態(tài);當(dāng)然,它也可以表現(xiàn)為國別產(chǎn)品綜合體。它的針對人群,主要是都市白領(lǐng)。
C.歐咖之星。
又名歐咖洋貨店,主要以社區(qū)服務(wù)為主。它是一個集合了跨境母嬰、跨境化妝品、跨境保健品和一般貿(mào)易進(jìn)口食品、快速消費品的綜合跨境小超市,以此滿足社區(qū)人群的需求。
D.歐咖驛站。
它可以在社區(qū)店里,也可以在校園內(nèi),被稱為“店中店”,主要服務(wù)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、村等偏遠(yuǎn)地區(qū),或者已經(jīng)成型需要增加跨境商品服務(wù)的成熟店家。供給的商品,主要是一些跨境和一般貿(mào)易的食品和日用品。曹振濤的想法,是在不久的將來,將歐咖驛站在全國范圍內(nèi),以每三公里一個的密度鋪開,提高自身知名度與價值的同時,也為消費者送去便利。
對于具體解決方案,歐咖港灣類似于歐咖城,由歐咖團(tuán)隊解決線上運(yùn)作;而歐咖之星與歐咖驛站,由于遠(yuǎn)離喧囂,和城市契合度不是很大,這就需要歐咖團(tuán)隊的線下服務(wù)做主導(dǎo),引領(lǐng)消費者入店體驗,進(jìn)而讓他們?nèi)ゾ€上下單,最終形成線上線下的生態(tài)閉環(huán)。
除了城、港灣、驛站等硬性設(shè)施的建設(shè),另一個地產(chǎn)商關(guān)心的問題就是如何引流。對此,歐咖團(tuán)隊做了以下部署:
1、供應(yīng)鏈服務(wù):零差價的模式,幫助合作伙伴做進(jìn)口業(yè)務(wù),讓利給他們,真正做到真實、實惠。
2、O2O場景設(shè)計服務(wù):幫助合作伙伴設(shè)計最牛逼的社交娛樂生活化O2O體驗館,增加服務(wù)粘度,讓他們少走彎路,直接跨入高大上的進(jìn)口O2O店鋪平臺。
3、APP系統(tǒng)設(shè)計+大數(shù)據(jù)分析+供售雙方數(shù)據(jù)鏈跟蹤反饋:讓每一個土八路的合作伙伴,迅速邁入高大上的進(jìn)口跨境電子商務(wù)的殿堂,享受DT時代帶來的數(shù)據(jù)便利。
當(dāng)傳統(tǒng)消費模式被重構(gòu),冰冷的商業(yè)地產(chǎn)變?yōu)橛袦囟鹊捏w驗中心,以強(qiáng)大的云數(shù)據(jù)和互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)做后臺支撐,客流問題得到良好解決,歐咖的四足鼎立之勢,嚴(yán)陣以待。
今年,互聯(lián)網(wǎng)+的新風(fēng)吹遍了寰宇內(nèi)外,傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn),正是屬于被改造的傳統(tǒng)行業(yè)之列;而貴州歐咖城的成功,則讓地產(chǎn)商們看到了商業(yè)地產(chǎn)的新希望。“貴陽歐咖城只是一個熱身,真正屬于我們的戰(zhàn)斗,才剛剛開始”,曹振濤說。