【商界招商網(wǎng) 文丨楊大俠】

在中國，相對其它行業(yè)，地產(chǎn)無疑是投入產(chǎn)出比最高、立竿見影最快的香餑餑。而現(xiàn)在，我們通常見到的一幕是，無論在幾線城市，都能見到鮮有商家入駐的“鬼樓”，唱衰的商業(yè)地產(chǎn)嚴(yán)冬曠日持久。

近日，某知名百貨在全國的90多家門店中，將有濟(jì)南、唐山等多個地區(qū)共40家嚴(yán)重虧損的門店關(guān)閉，集團(tuán)要求7月完成此項工作。

商業(yè)地產(chǎn)怎么了？它們被冷落的痛點在哪兒？又有什么樣的辦法，能將商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀改造盤活？

傳統(tǒng)零售沉疴難褪 商業(yè)地產(chǎn)積重難返

“一鋪吃三代”，這是中國人的傳統(tǒng)觀念。只要守著自己的方寸店鋪，吃穿用度不用發(fā)愁。在過去幾年，一鋪難求幾乎形成一種社會現(xiàn)象。

而就在今年上半年，據(jù)聯(lián)商網(wǎng)統(tǒng)計，全國百貨業(yè)態(tài)的零售企業(yè)共有26家關(guān)閉，當(dāng)中還未計算近日發(fā)布關(guān)閉店門公告的尚泰百貨成都萬象店。

另一份來自高緯環(huán)球研究部的數(shù)據(jù)顯示，目前中國一線城市購物中心平均空置率接近10%；二線城市中，則有不少因為部分項目招標(biāo)未達(dá)市場預(yù)期，促使購物中心空置率高達(dá)15%。

當(dāng)“一鋪吃三代”的傳統(tǒng)觀念被徹底粉碎，一鋪難求的繁華盛景也變?yōu)檫^去，高大林立的城市商圈開始顯露蕭條。是什么，促成了如今商業(yè)地產(chǎn)的陣陣嚴(yán)冬？

其實產(chǎn)生這樣的結(jié)果，在幾年前就顯露端倪。它不是地產(chǎn)商的錯，而是由傳統(tǒng)零售帶來的負(fù)累。

自2003年淘寶的橫空出世，到后來京東、國美、蘇寧的攪局，再到小米的顛覆性營銷策略，人們的交易模式與商業(yè)的生態(tài)版圖，被徹底改寫。

人們不用再忍受去購物中心或商圈的舟車勞頓，取而代之的是足不出戶的網(wǎng)絡(luò)購物。在網(wǎng)上，人們可以買到在商圈買不到的東西，甚至買到遠(yuǎn)在千里重洋之外的心儀物品。渠道的多樣，價格的透明，送貨上門的物流，注定了寄居商圈的傳統(tǒng)零售出局。

而去年開始，中國各大省市政府都開始為跨境電商做大力扶持。今年三月，政府發(fā)放紅利，在杭州建起了中國首個跨境電商綜合試驗區(qū)；七月，福州海關(guān)推22條措施助力平潭發(fā)展力促跨境電商；到今年九月，首屆中國跨境電商博覽會將在廣州舉行，到時候會有更多發(fā)放福利……順著陣陣政策之風(fēng)，今年上半年，跨境電商呈現(xiàn)出一股“井噴”形態(tài)。

正是“幾家歡喜幾家愁”，當(dāng)眾多電商商家享受在跨境電商的如沐春風(fēng)之中，更多的傳統(tǒng)零售商家、商業(yè)地產(chǎn)商則身陷在門庭冷落的四面楚歌里。這是沒辦法的事情，傳統(tǒng)零售的沉疴舊病無法褪去，促使越來越多的人扎堆到電商平臺上去；商業(yè)地產(chǎn)，也因為傳統(tǒng)零售的積重難返，步步走入衰頹。

互聯(lián)網(wǎng)+O2O云體驗館：商業(yè)地產(chǎn)的未來

然而面正當(dāng)多數(shù)人多商業(yè)地產(chǎn)唱衰之際，一個不相茍同的聲音卻發(fā)了出來。

“商業(yè)地產(chǎn)并非沒有未來”，歐咖項目總經(jīng)理曹振濤說，“羊毛出在‘豬’身上，解鈴還須系鈴人，要改變商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀，就先得改造傳統(tǒng)零售行業(yè)的現(xiàn)狀，整合這些資源才能將商業(yè)地產(chǎn)重振，做大做強(qiáng)。”

如何改造？曹振濤提出了“O2O云體驗館”的概念，概念所屬項目，叫做歐咖。

據(jù)曹振濤介紹，歐咖是一個合資產(chǎn)品，它集合了成龍工場的德國投資公司、法國投資公司與相關(guān)某著名供應(yīng)鏈管理公司投資參與；而國內(nèi)外知名跨境電商大龍網(wǎng)則主要負(fù)責(zé)運(yùn)營和品牌策劃，它是歐咖項目最有力的扼守與支撐。

體驗館的位置設(shè)定，主要在不被人們看好的商業(yè)地產(chǎn)里。在目前，體驗館主要展示母嬰品、化妝品、保健品、進(jìn)口汽車、洋酒、生鮮等六大類產(chǎn)品。

不同于傳統(tǒng)零售門店超市，體驗館的所有貨物均不對外出售，只供消費者參考或試用。這些貨物，均是來自原產(chǎn)地的正品，都貼有產(chǎn)地證明、海關(guān)授權(quán)碼、PICC中國人保質(zhì)量保證的三重識別碼，消費者可放心試用。

體驗館里，還有個精致的休憩小筑：咖啡廳。當(dāng)消費者想休息的時候，可以到咖啡廳點上一杯熱飲，在舒緩的音樂和午后的陽光中，享受一段愜意的“浮生半日閑”。

消費者如果相中某種產(chǎn)品，想下單怎么辦？因為除了迎賓和產(chǎn)品介紹人員，沒有其它工作人員。曹振濤介紹了歐咖的另一項優(yōu)勢：O2O體驗館的網(wǎng)絡(luò)下單。

那是一款名為“歐咖”的APP，通過APP，消費者可購買自己在體驗館里看到的實物。這些實物經(jīng)過歐咖團(tuán)隊的保稅倉，免去了通關(guān)、清關(guān)等復(fù)雜流程，可以在最快的時間內(nèi)，抵達(dá)消費者所在地。對了，體驗館里的咖啡，也是通過APP支付完成。

對于貨物真實度，曹振濤顯得有些自豪：“我們的上游供應(yīng)鏈，延伸到了200多個國家。這些國家，和我們有多年合作關(guān)系，因此我們的貨物紛繁多樣，且100%是正品。如果消費者不放心，我們后臺的云數(shù)據(jù)可以將貨物的原產(chǎn)地、全程物流跟蹤等信息呈現(xiàn)給消費者，從而讓他們吃下定心丸。”

相對其它電商平臺，筆者覺得，歐咖除了獨有的現(xiàn)下體驗，并無其它亮點。“我們的進(jìn)口貨物零差價”，曹振濤說，“國外賣價多少，我們就賣給消費者多少，這在網(wǎng)上都是透明的，糊弄不了人。我們的主要贏利點，是通過集合強(qiáng)大供應(yīng)鏈、零差價、O2O體驗館的線上線下結(jié)合，改造傳統(tǒng)零售行業(yè)，從而改造商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)。地產(chǎn)商的錢，才是大頭。”

歐咖團(tuán)隊分析，多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)快速死亡的主要原因，是招商困難；即便招到商戶，商戶門店也很可能很快關(guān)門。當(dāng)中的最主要因素，是在互聯(lián)網(wǎng)的沖擊下，人們開始“變懶”，更傾向于足不出戶的網(wǎng)絡(luò)購物。當(dāng)門店無人問津，沒有人流，那就注定了商圈門店的關(guān)閉，商業(yè)地產(chǎn)的茍延殘喘。

“我們的戰(zhàn)略目標(biāo)，就是讓從前的人流再回到商圈”，曹振濤說，“通過歐咖，盤活中國的商業(yè)地產(chǎn)。”

歐咖：四足鼎立 盤活商業(yè)地產(chǎn)

今年上半年，歐咖團(tuán)隊把這個商業(yè)地產(chǎn)解決方案帶到了貴州，與貴陽當(dāng)?shù)匾粭?層樓的商業(yè)地產(chǎn)的地產(chǎn)商做合作談判。談判的要價，歐咖團(tuán)隊定位在千萬級。

在聽過歐咖團(tuán)隊的方案后，這個地產(chǎn)商很是滿意。“等到歐咖APP正式上線，O2O樣板體驗館正式開放（已于7月18號試運(yùn)營），此次合作基本上就可以敲定了，”曹振濤說。

對于這種大型商業(yè)地產(chǎn)項目，曹振濤將其定義為“歐咖城”。歐咖城的合作分工模式，主要以地產(chǎn)商出現(xiàn)下規(guī)劃（通常大型地產(chǎn)商都有自己的企劃團(tuán)隊），歐咖團(tuán)隊負(fù)責(zé)線上戰(zhàn)略布置，即APP對于整棟“無導(dǎo)購式”體驗商圈的布局。

歐咖城的特點，是集境外知名產(chǎn)品之大成，分門別類地展示于“城里”各個O2O體驗館中。這些體驗館可以細(xì)分成跨境母嬰店、跨境彩妝店、跨境兒童城、跨境奧特萊斯等；也可按照國家不同，將產(chǎn)品進(jìn)行國別分類布局。在這里，歐咖團(tuán)隊打造的體驗?zāi)Ｊ?，更多的是注重人們的精神享受，它更符合中上層人群的線下體驗與線上消費。

當(dāng)然，只走高端路線是不可取的，它局限了歐咖在整個行業(yè)的橫向發(fā)展。對此，歐咖團(tuán)隊制定了四種解決方案，針對二三線城市的不同需求而分別設(shè)定：

A.歐咖城。

這不必贅述，貴州歐咖城的成功，就足以見證這條路子的大好前景。

B.歐咖港灣。

這是歐咖城的個體表現(xiàn)形式，它不是大型商圈，而是單個繁華地段的門市。它的表現(xiàn)形式，包括跨境母嬰專門店、跨境彩妝店、跨境兒童城、跨境歐特萊斯等單個的業(yè)態(tài)；當(dāng)然，它也可以表現(xiàn)為國別產(chǎn)品綜合體。它的針對人群，主要是都市白領(lǐng)。

C.歐咖之星。

又名歐咖洋貨店，主要以社區(qū)服務(wù)為主。它是一個集合了跨境母嬰、跨境化妝品、跨境保健品和一般貿(mào)易進(jìn)口食品、快速消費品的綜合跨境小超市，以此滿足社區(qū)人群的需求。

D.歐咖驛站。

它可以在社區(qū)店里，也可以在校園內(nèi)，被稱為“店中店”，主要服務(wù)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、村等偏遠(yuǎn)地區(qū)，或者已經(jīng)成型需要增加跨境商品服務(wù)的成熟店家。供給的商品，主要是一些跨境和一般貿(mào)易的食品和日用品。曹振濤的想法，是在不久的將來，將歐咖驛站在全國范圍內(nèi)，以每三公里一個的密度鋪開，提高自身知名度與價值的同時，也為消費者送去便利。

對于具體解決方案，歐咖港灣類似于歐咖城，由歐咖團(tuán)隊解決線上運(yùn)作；而歐咖之星與歐咖驛站，由于遠(yuǎn)離喧囂，和城市契合度不是很大，這就需要歐咖團(tuán)隊的線下服務(wù)做主導(dǎo)，引領(lǐng)消費者入店體驗，進(jìn)而讓他們?nèi)ゾ€上下單，最終形成線上線下的生態(tài)閉環(huán)。

除了城、港灣、驛站等硬性設(shè)施的建設(shè)，另一個地產(chǎn)商關(guān)心的問題就是如何引流。對此，歐咖團(tuán)隊做了以下部署：

1、供應(yīng)鏈服務(wù)：零差價的模式，幫助合作伙伴做進(jìn)口業(yè)務(wù)，讓利給他們，真正做到真實、實惠。

2、O2O場景設(shè)計服務(wù)：幫助合作伙伴設(shè)計最牛逼的社交娛樂生活化O2O體驗館，增加服務(wù)粘度，讓他們少走彎路，直接跨入高大上的進(jìn)口O2O店鋪平臺。

3、APP系統(tǒng)設(shè)計+大數(shù)據(jù)分析+供售雙方數(shù)據(jù)鏈跟蹤反饋：讓每一個土八路的合作伙伴，迅速邁入高大上的進(jìn)口跨境電子商務(wù)的殿堂，享受DT時代帶來的數(shù)據(jù)便利。

當(dāng)傳統(tǒng)消費模式被重構(gòu)，冰冷的商業(yè)地產(chǎn)變?yōu)橛袦囟鹊捏w驗中心，以強(qiáng)大的云數(shù)據(jù)和互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)做后臺支撐，客流問題得到良好解決，歐咖的四足鼎立之勢，嚴(yán)陣以待。

今年，互聯(lián)網(wǎng)+的新風(fēng)吹遍了寰宇內(nèi)外，傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)，正是屬于被改造的傳統(tǒng)行業(yè)之列；而貴州歐咖城的成功，則讓地產(chǎn)商們看到了商業(yè)地產(chǎn)的新希望。“貴陽歐咖城只是一個熱身，真正屬于我們的戰(zhàn)斗，才剛剛開始”，曹振濤說。