▍IDC資產(chǎn)：數(shù)字世界商業(yè)地產(chǎn)，遠(yuǎn)期成長性、回報(bào)率俱佳。
IDC公司面向企業(yè)客戶提供機(jī)柜出租、相關(guān)增值服務(wù)等，租金收入為其主要收入來源，現(xiàn)金流入相對穩(wěn)定、可預(yù)期，被稱為“數(shù)字世界商業(yè)地產(chǎn)”。IDC具有典型重資產(chǎn)屬性，國內(nèi)單位機(jī)柜造價(jià)一般12~15萬元不等，IDC企業(yè)傾向于高杠桿運(yùn)營，以提升項(xiàng)目ROE，截止2019年底，中美部分代表性第三方IDC企業(yè)EQIX、DLR、萬國數(shù)據(jù)、數(shù)據(jù)港資產(chǎn)負(fù)債率為63%、54%、64%、71%。IDC資源獲取、運(yùn)營服務(wù)、客戶銷售、項(xiàng)目融資等構(gòu)成一般IDC企業(yè)核心競爭力。我們預(yù)計(jì)中期國內(nèi)IDC市場仍能維持30%左右復(fù)合增速，且投資回報(bào)率（項(xiàng)目10年期IRR平均10%~20%之間）有望持續(xù)好于一般不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)。
▍美國市場啟示：REITs化帶來IDC企業(yè)避稅、融資效率、估值水平等顯著改善。
目前美國市場上市IDC企業(yè)共5家，合計(jì)市值超過1000億美元，且均采用公司型REITs架構(gòu)運(yùn)作。美國IDC企業(yè)采用REITs架構(gòu)初衷，主要為了獲得稅收優(yōu)惠（免除公司所得稅項(xiàng)），同時(shí)亦在融資、估值等層面收益頗多，體現(xiàn)為：
1）融資，以IDC項(xiàng)目持續(xù)產(chǎn)生的可預(yù)期、穩(wěn)定現(xiàn)金流為支撐，企業(yè)融資便利性、融資成本顯著改善，EQIX、DLR等頭部企業(yè)在過去幾年通過持續(xù)的新項(xiàng)目建設(shè)、外部并購等方式，推動(dòng)營收持續(xù)快速增長；
2）估值，穩(wěn)定可預(yù)期的現(xiàn)金流、對收益分配的硬性承諾，疊加本身較好的成長性，使上市IDC資產(chǎn)成為大學(xué)基金、養(yǎng)老基金等長線資金最為偏好的資產(chǎn)類別之一，并相應(yīng)推動(dòng)其資產(chǎn)價(jià)值重估，同時(shí)近年來市場利率下行，投資者期望回報(bào)相應(yīng)降低，亦推動(dòng)美股IDC資產(chǎn)估值水平上行。
▍國內(nèi)IDC企業(yè)潛在機(jī)遇：融資能力、業(yè)務(wù)模式、估值等有望明顯改善。
《通知》顯示，國內(nèi)公募REITs試點(diǎn)預(yù)計(jì)以契約型REITs為主，同時(shí)要求底層物業(yè)具有穩(wěn)定現(xiàn)金流等特征，和目前美國公司型REITs存在一定差異，但亦有望對國內(nèi)IDC企業(yè)帶來利好：
1）項(xiàng)目融資，將企業(yè)成熟IDC項(xiàng)目注入REITs平臺，盤活存量資產(chǎn)，支持新項(xiàng)目建設(shè)、對外投資并購活動(dòng)資金需求，長期IDC企業(yè)亦有望搭建上市公司+公募REITs雙資本運(yùn)作平臺；
2）企業(yè)經(jīng)營，長期IDC企業(yè)可通過降低持有REITs基金份額比例實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資產(chǎn)出表，并將自身轉(zhuǎn)型為輕資產(chǎn)的專業(yè)運(yùn)營服務(wù)企業(yè)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營模式全面轉(zhuǎn)型，我們測算IDC運(yùn)營服務(wù)市場空間有望達(dá)百億量級；
3）估值，REITs化運(yùn)作有助于吸引險(xiǎn)資、社保等長線穩(wěn)健資金持續(xù)流入，遠(yuǎn)期利好上市IDC企業(yè)價(jià)值重估。
▍國內(nèi)IDC企業(yè)面臨挑戰(zhàn)：項(xiàng)目成熟度、土地產(chǎn)權(quán)、客戶結(jié)構(gòu)等。
1）項(xiàng)目分布，環(huán)形固網(wǎng)拓?fù)浣Y(jié)構(gòu)、一線城市嚴(yán)格市場準(zhǔn)入等，使得優(yōu)質(zhì)IDC資源主要集中于一線城市及周邊地區(qū)，資源稀缺性持續(xù)明顯；
2）發(fā)展階段，國內(nèi)第三方IDC企業(yè)整體仍處于發(fā)展中前期，在運(yùn)營項(xiàng)目以新項(xiàng)目居多，新項(xiàng)目一般需要1~2年爬坡周期方能進(jìn)入穩(wěn)定運(yùn)營階段；
3）土地產(chǎn)權(quán)，國內(nèi)較多IDC項(xiàng)目通過租賃方式取得土地、地上建筑物使用權(quán)，并不具備所有權(quán)，以萬國數(shù)據(jù)為例，截止2019年底，公司融資租賃負(fù)債（主要對應(yīng)土地、地上建筑物）金額47.5億元；
4）客戶結(jié)構(gòu)，以定制批發(fā)模式為主的IDC項(xiàng)目，單一項(xiàng)目一般僅對應(yīng)少數(shù)有限客戶，周期內(nèi)客戶流失、合同續(xù)簽等均會(huì)帶來項(xiàng)目現(xiàn)金流大幅波動(dòng)，較難符合《通知》中提及的“現(xiàn)金流來源具備高度分散度”要求。
▍風(fēng)險(xiǎn)因素：
宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)導(dǎo)致企業(yè)IT支出不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)；國內(nèi)云計(jì)算市場發(fā)展不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)；行業(yè)競爭持續(xù)加劇風(fēng)險(xiǎn)；行業(yè)融資環(huán)境超預(yù)期惡化風(fēng)險(xiǎn)等。
▍投資策略：
REITs模式有助于IDC企業(yè)顯著改善融資效率、實(shí)現(xiàn)IDC資產(chǎn)價(jià)值再發(fā)現(xiàn)&重估，并推動(dòng)其向提供專業(yè)運(yùn)營管理服務(wù)的輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型，但當(dāng)前亦在項(xiàng)目發(fā)展階段、客戶結(jié)構(gòu)、土地產(chǎn)權(quán)歸屬等方面存在諸多約束。長期來看，國內(nèi)云廠商資本支出持續(xù)上行，將帶來IDC上架率、新增項(xiàng)目合同等指標(biāo)的明顯改善，一線城市供給政策限制將持續(xù)保證一線IDC資源的稀缺性，同時(shí)IDC企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)、融資渠道、融資成本等的逐步改善，亦將推動(dòng)企業(yè)自身盈利能力的持續(xù)提升。
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