在進一步調(diào)查時，許多人發(fā)現(xiàn)在確定買價或租金時，售后回租參與者往往很少考慮房地產(chǎn)本身。了解這些類型的交易對于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)類型來說非常具有挑戰(zhàn)性，但在數(shù)據(jù)中心和其他特殊用途房產(chǎn)的世界中，其面臨的挑戰(zhàn)更加復雜。尋求數(shù)據(jù)中心房地產(chǎn)市場價值的分析師必須有足夠的經(jīng)驗和知識來解決不動產(chǎn)和個人財產(chǎn)組成部分的技術(shù)復雜性以及市場上許多售后回租交易的相關(guān)性。
市場活動增加
在大多數(shù)案例中，當業(yè)主收到房產(chǎn)契約，并開始以業(yè)主的身份收取租金時，通常會發(fā)生售后回租的交易。租金越高，租戶的信譽越高，其風險越低。這些事項通常發(fā)生在新的數(shù)據(jù)中心設(shè)施中，租金高低通常取決于租戶開發(fā)數(shù)據(jù)中心設(shè)施的真實和個人財產(chǎn)組成部分。
評估機構(gòu)強調(diào)在評估市場租金時使用售后回租租金的風險，特別是分析租賃是否代表市場水平時。
確定租約是自由協(xié)商的公平交易也很重要。那些不符合這些標準的租賃，如對業(yè)主承租人的租賃或售后回租，通常不能提供市場租金的可靠指標。由于售后回租實際上是一種融資工具，因此不應(yīng)將其用于估算市場租金。
許多曾經(jīng)被認為是技術(shù)含量低的藍籌股公司，現(xiàn)在已經(jīng)成為“大數(shù)據(jù)”世界的主要成員，隨著這一轉(zhuǎn)變，數(shù)據(jù)中心用戶的集體信用評級也得到了提高。對其長期債務(wù)發(fā)行享有“投資級”評級的數(shù)據(jù)中心用戶數(shù)量也有所增加。隨著承租方質(zhì)量的提高，租賃合同的業(yè)主地位的可取性也隨之提高。事實上，業(yè)主希望確保這些承租方的業(yè)務(wù)安全，他們通過提供大量資金來換取長期租賃合同(售后回租方式)來尋求更多的租戶租賃。雙方就售后回租交易達成一致意見。數(shù)據(jù)中心房地產(chǎn)是設(shè)定這些購買價格的因素之一。最后，評估人員需要確定房地產(chǎn)價值。
數(shù)據(jù)中心房地產(chǎn)的發(fā)展
數(shù)據(jù)中心設(shè)施與技術(shù)和服務(wù)的發(fā)展同步進行。數(shù)據(jù)中心最初是一種提供電信和電力接入的公用設(shè)施，隨后發(fā)展成為大規(guī)模的場外設(shè)施，其安全性不僅受到訓練有素的專家的管理和控制，而且還受到戰(zhàn)略地點的限制。而現(xiàn)代數(shù)據(jù)中心建設(shè)則有所不同，其目標是提供計算資源和安全性，以支持內(nèi)部的服務(wù)器和系統(tǒng)。多層次的系統(tǒng)冗余是市場標準，因為理想的數(shù)據(jù)中心可以保證持續(xù)的性能和安全性。
數(shù)據(jù)中心用戶的典型配置文件也發(fā)生了顯著變化。不僅硅谷高科技傳統(tǒng)租戶的資產(chǎn)負債表有所改善，而且成熟的行業(yè)現(xiàn)在每天產(chǎn)生幾十億字節(jié)的數(shù)據(jù)，需要大量的數(shù)據(jù)中心空間。福布斯2017年發(fā)布的一篇文章指出，“世界上90%的數(shù)據(jù)都是過去的兩年中產(chǎn)生的”。換句話說，當今存在的所有數(shù)據(jù)中有90%的數(shù)據(jù)在兩年前并不存在。物聯(lián)網(wǎng)設(shè)備(即使是最低技術(shù)含量的產(chǎn)品)已經(jīng)成為大規(guī)模的數(shù)據(jù)生產(chǎn)者。
稅務(wù)評估師面臨的挑戰(zhàn)
數(shù)據(jù)中心行業(yè)的生存和發(fā)展取決于保持良好的“前瞻性”。不幸的是，人們對于最大的業(yè)務(wù)開支之一財產(chǎn)稅的認知明顯落后。評估人員很難理解這種房產(chǎn)的財產(chǎn)類型。這些房產(chǎn)的評估通常是不穩(wěn)定的，在交易之后的評估可能發(fā)生爭議，因為評估人員試圖理解這些銷售交易。最終，買房的全部價格往往會被計入房地產(chǎn)。
除了契約交易外，售后回租中的現(xiàn)金流看起來更像是授予貸款而不是剝離房地產(chǎn)。這些交易誤導了市場發(fā)展，使人們相信長期無負擔所有權(quán)(費用簡單)權(quán)益的價值等同于融資安排的價值。
“雙重征稅”的稅務(wù)含義和風險
而個人有形資產(chǎn)、個人無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)類型(包括數(shù)據(jù)中心)的復雜結(jié)合，也存在雙重征稅的重大風險。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中積累稅率長期保持一致。從原始土地到完工建筑結(jié)構(gòu)的價值鏈是一系列的應(yīng)該納稅事件，在不動產(chǎn)評估、規(guī)則和費率的推導過程中發(fā)揮了相當大的作用。開發(fā)個人財產(chǎn)(如現(xiàn)場變電站)產(chǎn)生的稅收是不同的。不幸的是，當出售一個數(shù)據(jù)中心設(shè)施時，這個電力基礎(chǔ)設(shè)施的價值會出現(xiàn)在出售價格中，并最終落在不動產(chǎn)評估通知中。
電力基礎(chǔ)設(shè)施可以說是數(shù)據(jù)中心設(shè)施最有價值的物理要素之一。目前開發(fā)的數(shù)據(jù)中心的電力容量通常為400至500兆瓦，足以供應(yīng)240,000至300,000個家庭用戶，或為德克薩斯州沃思堡市這樣規(guī)模的城鎮(zhèn)供電?？梢韵胂?，美國的地方稅收管轄區(qū)通過向這種規(guī)模的社區(qū)或數(shù)據(jù)中心供電來獲得可觀的收入。并將變電站的電力引入數(shù)據(jù)中心設(shè)施，其設(shè)計應(yīng)確保在電力的使用、傳輸和采購過程中對稅收進行評估(煤炭發(fā)電與可再生能源發(fā)電的電力市場)。當數(shù)據(jù)中心出售時，其支付的價格是數(shù)據(jù)中心設(shè)施電力容量的函數(shù)。
達拉斯/沃思堡數(shù)據(jù)中心評估峰值
如果按電力容量來衡量，美國第二大數(shù)據(jù)中心市場是達拉斯-沃斯堡。該地區(qū)也是積極進行重新評估價值的市場之一。該地區(qū)數(shù)據(jù)中心的平均評估價值在過去5年中增長了80%以上，從平均150美元/平方英尺提高到271美元/平方英尺。最值得注意的是，在售后回租交易之后，房地產(chǎn)評估的價值增加了一倍以上。其中一些原因歸因于房地產(chǎn)市場的基本升值，但其中大部分受到復雜交易的影響，例如售后回租以及對構(gòu)成數(shù)據(jù)中心設(shè)施的不動產(chǎn)要素的誤解。
Altus Group對達拉斯的科林縣的數(shù)據(jù)中心進行評估
達拉斯的科林縣和沃思金融時報近年來對數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)進行了一些最引人注目的重新評估?？屏挚h是德克薩斯州最大的數(shù)據(jù)中心集中地，其許多數(shù)據(jù)中心評估的價值在3年內(nèi)增長了300%，其中一些數(shù)據(jù)中心設(shè)施的單價現(xiàn)在超過了1000美元/平方英尺。在某些情況下，稅收優(yōu)惠現(xiàn)在超過了租金。推動這些增長的因素是一次性或組合銷售，其中包括售后回租交易。
許多大規(guī)模數(shù)據(jù)中心運營商表示，他們將尋求在其他提供更合理估價的地區(qū)租賃新的數(shù)據(jù)中心設(shè)施。柯林縣為此也對一些數(shù)據(jù)中心進行了擴建。
人們需要準確了解市場對某些價值要素的反應(yīng)。有一點可以肯定的是，財產(chǎn)稅的納稅人必須對可獲得的數(shù)據(jù)做出反應(yīng)，以便得出納稅市場價值的結(jié)論。對于不熟悉這些關(guān)鍵評估概念的納稅人來說，主管稅務(wù)專業(yè)人員和評估師可以在商業(yè)房地產(chǎn)市場這一加速發(fā)展的行業(yè)領(lǐng)域提供幫助。
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