回顧2019年，數(shù)據(jù)中心運(yùn)營商面臨著眾多技術(shù)和業(yè)務(wù)趨勢，包括：美國超大規(guī)模預(yù)訂的放緩，圍繞多云的炒作激增以及作為企業(yè)架構(gòu)的混合IT(在一定程度上得到了安全公共云的可用性的部分支持-斜坡)，越來越多地采用軟件定義的網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行互連，擴(kuò)展了網(wǎng)絡(luò)即服務(wù)產(chǎn)品，由高性能計(jì)算和機(jī)器學(xué)習(xí)驅(qū)動(dòng)的更高機(jī)架功率密度，“數(shù)據(jù)引力”驅(qū)動(dòng)了更緊密的超大規(guī)模計(jì)算和存儲節(jié)點(diǎn)的部署，“零信任”網(wǎng)絡(luò)安全架構(gòu)，新的海底電纜，邊緣到核心計(jì)劃等。
但是，當(dāng)涉及到影響公開交易的數(shù)據(jù)中心提供商的重大事件和趨勢時(shí)，首先要理解為什么2019年是回報(bào)豐厚的一年，然后是大型并購交易，以數(shù)字基礎(chǔ)設(shè)施為中心的專用ETF的出現(xiàn)，以及具有基礎(chǔ)設(shè)施和主權(quán)財(cái)富基金的合資企業(yè)。
回報(bào)豐碩的一年
第四季度，美國股市“暴跌”，標(biāo)準(zhǔn)普爾500指數(shù)，道瓊斯指數(shù)30和納斯達(dá)克指數(shù)均處于歷史高位或接近歷史高位。這與2018年第四季度全球股票估值的下跌形成了鮮明對比，全球股市估值的下跌抵消了當(dāng)年的大部分漲幅，并對包括數(shù)據(jù)中心在內(nèi)的房地產(chǎn)投資信托業(yè)造成了特別嚴(yán)重的打擊。
在去年殘酷的拋售是為大約一半的好運(yùn)通過數(shù)據(jù)中心REIT股東在2019年可能享有負(fù)責(zé)。
Equinix在圖表頂部處是一個(gè)異常值，提供了超過60%的價(jià)格升值。值得注意的是，Equinix的股票在去年年底遭到嚴(yán)重挫敗，交易價(jià)格在335美元至350美元之間。10月，該公司報(bào)告了2019年第三季度的強(qiáng)勁業(yè)績，并且隨著其軟件定義的ECX Fabric上增加了更多產(chǎn)品和服務(wù)，其全球互連護(hù)城河持續(xù)增長。
撰寫本文時(shí)，Equinix當(dāng)前的股價(jià)為577美元(相當(dāng)于其2020年預(yù)計(jì)AFFO的23.3倍)，分析師共識的12個(gè)月目標(biāo)價(jià)格為每股614美元。投資者似乎愿意為FactSet達(dá)成共識的AFFO增長(2020年達(dá)到9%，2021年達(dá)到10%)付出代價(jià)。
具有諷刺意味的是，Digital Realty Trust股票在2018年底的相對強(qiáng)勢導(dǎo)致了2019年行業(yè)的落后。在去年年底的大屠殺期間，數(shù)字股東沒有遭受令人費(fèi)解的兩位數(shù)的價(jià)格下跌。實(shí)際上，Digital的波動(dòng)性小于Vanguard房地產(chǎn)ETF(VNQ)，后者在所有REIT子行業(yè)中進(jìn)行投資。
并購大片
Brookfield Infrastructure Partners以11億美元的價(jià)格收購了AT&T的數(shù)據(jù)中心產(chǎn)品組合，拉開了這一年的序幕。該交易于一月的第一周完成。隨著宣布該交易的完成，Brookfield成立了一家名為Evoque數(shù)據(jù)中心解決方案的新公司，該公司在投資組合的31個(gè)數(shù)據(jù)中心中提供托管服務(wù)。
今年5月，Zayo Group Holdings宣布了一項(xiàng)最終合并協(xié)議，將由Digital Colony Partners和EQT Infrastructure IV基金的關(guān)聯(lián)公司以每股35美元的價(jià)格收購，對Zayo的估值為143億美元，其中包括承擔(dān)Zayo 59億美元凈債務(wù)的假設(shè)。Digital Colony是一家以通訊基礎(chǔ)設(shè)施為重點(diǎn)的投資公司，由Tom Barrack的Colony Capital和Marc Ganzi的Digital Bridge Holdings合作建立。
10月29日，Digital Realty是第一個(gè)報(bào)告2019年第三季度收益的數(shù)據(jù)中心房地產(chǎn)投資信托。除發(fā)布第三季度業(yè)績外，該公司首席執(zhí)行官比爾·斯坦(Bill Stein)宣布了“與Interxion合并的最終協(xié)議”，這是歐洲，中東和非洲地區(qū)領(lǐng)先的數(shù)據(jù)中心提供商。
在獲得監(jiān)管機(jī)構(gòu)和股東批準(zhǔn)后，這筆84億美元的合并預(yù)計(jì)將于2020年完成。
針對零售投資者的以數(shù)據(jù)為中心的ETF
Pacer Benchmark數(shù)據(jù)和基礎(chǔ)設(shè)施房地產(chǎn)SCTR ETF(SRVR)于2018年5月開始交易。雖然它的名字很長，但SRVR(認(rèn)為是“服務(wù)器”)簡化了對專注于大數(shù)據(jù)增長的一攬子房地產(chǎn)股票的投資， AI，物聯(lián)網(wǎng)，以及未來5G的基礎(chǔ)設(shè)施，以及相關(guān)的應(yīng)用。
值得注意的是，包括數(shù)據(jù)中心，無線發(fā)射塔和相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施在內(nèi)的技術(shù)房地產(chǎn)投資信托基金(REIT)在2019年處于領(lǐng)先地位，跑贏了兩個(gè)廣泛的房地產(chǎn)行業(yè)ETF和炙手可熱的S&P 500 ETF(目前處于創(chuàng)紀(jì)錄的高位)。
根據(jù)SRVR ETF的情況介紹，共有18家持股，包括五個(gè)美國數(shù)據(jù)中心REIT，以及中國批發(fā)數(shù)據(jù)中心巨頭GDS Holdings，Interxion和美國托管重量級Switch。ETF持有量排名前五的股票是：Equinix為15.3%，American Tower為14.2%，Crown Castle為14.2%，GDS為5.7%，Lamar Advertising為5.1%。
SRVR ETF跟蹤從Benchmark Investments獲得許可的基于規(guī)則的指數(shù)。該指數(shù)每季度進(jìn)行一次重新平衡，以確保沒有一家成分公司超過15%，并且前五名持股不超過指數(shù)估值的50%。
當(dāng)失業(yè)率上升和消費(fèi)者支出合同增加時(shí)，辦公室，零售和公寓等傳統(tǒng)房地產(chǎn)子行業(yè)通常難以維持入住率。如果全球經(jīng)濟(jì)陷入衰退，擁有一籃子房地產(chǎn)/科技公司的股票可能會跑贏更多傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)。但是，對于普通的散戶投資者而言，擁有個(gè)人股票投資組合可能會具有挑戰(zhàn)性。SRVR ETF跟蹤的一攬子數(shù)據(jù)和基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)名稱可以替代。
注意：這不是投資建議。在做出任何投資決定之前，請務(wù)必進(jìn)行自己的盡職調(diào)查并咨詢您的投資和稅務(wù)專家。
基礎(chǔ)設(shè)施投資者基金數(shù)據(jù)中心合資企業(yè)
數(shù)據(jù)中心的建設(shè)是一項(xiàng)資本密集型的工作，即使對于擁有數(shù)十億美元市值的運(yùn)營商而言，也可以獲得公開交易的股票和債務(wù)。
在維持強(qiáng)大的資產(chǎn)負(fù)債表的同時(shí)，滿足為日益增長的超大型數(shù)據(jù)中心需求提供資金的挑戰(zhàn)的一種方法是與機(jī)構(gòu)投資者，私募股權(quán)或主權(quán)財(cái)富基金建立合資企業(yè)。
這些合資企業(yè)通常涉及項(xiàng)目級別的融資，從而使上市公司能夠利用更大比例的債務(wù)來獲得更高的回報(bào)。此外，“表外”合資企業(yè)通常包括數(shù)據(jù)中心運(yùn)營商的管理費(fèi)，這也增加了投資資本的回報(bào)。
這種趨勢在2019年持續(xù)了幾筆值得注意的交易：
QTS
2月，QTS Realty宣布與Alinda Capital Partners成立合資公司，將其為弗吉尼亞州馬納薩斯市的一家云公司建造的大型設(shè)施的一半出售給基礎(chǔ)設(shè)施基金。Alinda將為其與QTS合資公司的一半支付5300萬美元，但這僅僅是個(gè)開始。投資者似乎準(zhǔn)備在未來五年內(nèi)與開發(fā)商共同向各種超大規(guī)模數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目投入5億美元。
春分
7月初，Equinix宣布將與新加坡主權(quán)財(cái)富基金GIC成立10億美元的合資企業(yè)。該合作伙伴關(guān)系將專注于在歐洲的四個(gè)主要數(shù)據(jù)中心市場(統(tǒng)稱為FLAP)上建立：法蘭克福，倫敦，阿姆斯特丹和巴黎。
由合資公司運(yùn)營的數(shù)據(jù)中心品牌(由GIC擁有80%的權(quán)益，由Equinix擁有20%的權(quán)益)將是xScale。它是該計(jì)劃及其背后的團(tuán)隊(duì)的新名稱，以前稱為超大規(guī)?；A(chǔ)架構(gòu)團(tuán)隊(duì)或HIT。到目前為止，計(jì)劃在歐洲建立六個(gè)xScale站點(diǎn)，數(shù)據(jù)中心總?cè)萘考s為155MW。值得注意的是，Equinix的xScale策略不僅限于與GIC的合資企業(yè)，也不僅限于歐洲市場。
數(shù)字房地產(chǎn)
4月，Digital Realty宣布與布魯克菲爾德基礎(chǔ)設(shè)施(Brookfield Asset Management的分支機(jī)構(gòu))的合資企業(yè)關(guān)閉。布魯克菲爾德基礎(chǔ)設(shè)施是全球最大的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)所有者和運(yùn)營商之一。Brookfield收購了合資公司約49%的股權(quán)，該合資公司擁有并經(jīng)營巴西領(lǐng)先的數(shù)據(jù)中心提供商Ascenty。
MC Digital Realty是三菱公司與Digital Realty于2017年成立的50/50合資企業(yè)。6月，Digital Realty宣布完成了由領(lǐng)先的全球云服務(wù)提供商建立的合資公司第二個(gè)大阪數(shù)據(jù)中心的建設(shè)。這座四層樓的設(shè)施通過地震隔離系統(tǒng)進(jìn)行了加固，占地23,000平方米，將提供高達(dá)28MW的IT總?cè)萘俊?/div>
9月，Digital Realty宣布在東京再購買一塊土地。新站點(diǎn)戰(zhàn)略性地位于大東京的Inzai數(shù)據(jù)中心集群中，緊鄰今年早些時(shí)候收購的五英畝土地MC Digital Realty，同樣位于Inzai數(shù)據(jù)中心集群中，并有望支持38MW設(shè)施的開發(fā)(NRT10 )。這兩個(gè)包裹將合并以構(gòu)建一個(gè)連通的園區(qū)，預(yù)計(jì)將為全球和區(qū)域客戶提供超過120MW的IT總?cè)萘俊?/div>
Digital Realty還宣布與Mapletree Investments Pte Ltd和Mapletree Industrial Trust的關(guān)聯(lián)公司達(dá)成最終協(xié)議，出售10個(gè)Powered Base Building數(shù)據(jù)中心的投資組合，并在三個(gè)現(xiàn)有Turn-Key Flex超大規(guī)模數(shù)據(jù)中心上建立80/20合資企業(yè)在弗吉尼亞州的阿什本。兩項(xiàng)交易的總對價(jià)約為14億美元。
GDS
總部位于上海的GDS Holdings最近與新加坡主權(quán)財(cái)富基金GIC成立了90/10合資企業(yè)，以資助偏遠(yuǎn)地區(qū)現(xiàn)有超大規(guī)?？蛻魣@區(qū)的定制解決方案。
這種方法使GDS可以滿足最大客戶的設(shè)施要求，同時(shí)保持對主要市場策略的關(guān)注(對資產(chǎn)負(fù)債表的影響最小)。GDS正在建立一支專門的團(tuán)隊(duì)來支持該計(jì)劃。
展望未來
我預(yù)計(jì)，到2020年，“邊緣到核心”計(jì)劃將支持智能城市，5G / IoT，制造業(yè)，醫(yī)療保健，游戲和自動(dòng)駕駛汽車。
但是，考慮到公開交易(以及最大的私有)無線發(fā)射塔和數(shù)據(jù)中心提供商的規(guī)模，邊緣部署是否可以增加收入或影響利潤仍有待觀察。
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