近幾年來(lái)，寫(xiě)字樓的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作難度越來(lái)越高，尤其是隨著金融危機(jī)的到來(lái)，寫(xiě)字樓市場(chǎng)的大部分目標(biāo)客戶均采取了“留守現(xiàn)金”的策略來(lái)規(guī)避運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，致使寫(xiě)字樓的整體招租市場(chǎng)面臨著巨大的壓力。

隨著金融危機(jī)程度的加深以及還在不斷興建的進(jìn)入寫(xiě)字樓市場(chǎng)的新股力量，致使大多數(shù)寫(xiě)字樓企業(yè)均不斷的被迫實(shí)行“降租”策略。市場(chǎng)不景氣造成的被動(dòng)經(jīng)營(yíng)，相信是任何企業(yè)都不愿遇到的，但除此之外似乎并無(wú)太多選擇。

在競(jìng)爭(zhēng)極為激烈的紅海市場(chǎng)，尤其是在面臨市場(chǎng)需求萎縮而供應(yīng)卻反之加大的時(shí)候(經(jīng)濟(jì)學(xué)中的供大于求)，一個(gè)更為積極和有效的策略，就可說(shuō)是創(chuàng)新了。針對(duì)市場(chǎng)的變化和用戶的潛在需求，進(jìn)行創(chuàng)造性的推陳出新，使自身企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，在其他企業(yè)一籌莫展之際披荊斬棘。

據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)的調(diào)查和分析，寫(xiě)字樓的未來(lái)租戶組合將會(huì)有所改變，國(guó)內(nèi)企業(yè)很有可能在未來(lái)一兩年內(nèi)擔(dān)當(dāng)更重要的生產(chǎn)力角色。其主因是國(guó)際金融危機(jī)對(duì)外資公司影響相對(duì)較大,而內(nèi)資公司和機(jī)構(gòu)所受影響較小。

任何企業(yè)都要根據(jù)客戶的實(shí)際需求和潛在需求，進(jìn)行針對(duì)性的營(yíng)銷舉措，方能吸引客戶的入租，所以，我們需要分析一下內(nèi)資企業(yè)的需求模式。內(nèi)資企業(yè)相較外資企業(yè)而言，規(guī)模相對(duì)都并不大。此外，與大型外資企業(yè)經(jīng)常采取的“最大+最貴”的原則相反，內(nèi)資企業(yè)的老板更注重務(wù)實(shí)，對(duì)寫(xiě)字樓的性價(jià)比要求較高，即寫(xiě)字樓既要檔次符合要求，在入租條件和提供服務(wù)的方面還要讓人滿意。

在此，筆者與大家共同分享一下廣州中信廣場(chǎng)借助IP通信的方式，開(kāi)創(chuàng)的吸引租戶入租的新型模式，并進(jìn)行詳細(xì)的案例探討。

中信廣場(chǎng)位于廣州市商業(yè)、金融業(yè)繁華的天河北路，總建筑面積29萬(wàn)平方米，共包括1幢80層摩天大樓中信大廈、2幢38層附樓、4層作為商場(chǎng)的裙樓以及地下2層的停車(chē)場(chǎng)，近鄰廣州火車(chē)東站。其摩天大樓為廣州市最高的大樓，1997年建成時(shí)為當(dāng)時(shí)中國(guó)的最高建筑，現(xiàn)在仍是華南地區(qū)第一高樓，也是世界上最高的混凝土大廈，廣州的標(biāo)志性建筑之一。目前，中信廣場(chǎng)是全球500強(qiáng)公司在廣州的首選辦公地點(diǎn)。其低層為商業(yè)中心，包括廣州友誼商店等高檔消費(fèi)商場(chǎng)。

負(fù)責(zé)中信物業(yè)管理之一的中天凱旋商務(wù)中心(以下簡(jiǎn)稱“中天凱旋”)，根據(jù)諸多在廣州設(shè)立分支機(jī)構(gòu)和辦事處的一些內(nèi)資以及外資公司的需求特點(diǎn)，專設(shè)2層“服務(wù)式的自由辦公室”供這些相對(duì)規(guī)模并不大的分支機(jī)構(gòu)和辦事處公司進(jìn)行租賃。

在此先介紹一下“服務(wù)式的自由辦公室”。

服務(wù)式自由辦公室：與傳統(tǒng)的自購(gòu)或者巨資租賃物業(yè)來(lái)做寫(xiě)字樓相比，服務(wù)式的自由辦公室能夠提供更為卓越、專業(yè)、輕松、自由的辦公體驗(yàn)，并能大幅度的降低辦公費(fèi)用，使入租企業(yè)在面對(duì)金融危機(jī)挑戰(zhàn)時(shí)能隨時(shí)調(diào)整，將強(qiáng)大的資源更持續(xù)、有效的注入到商務(wù)的拓展上。該辦公室能最大限度的降低辦公成本，將財(cái)力與人力都聚焦在真正的商務(wù)競(jìng)爭(zhēng)上，才能確保企業(yè)轉(zhuǎn)“危”為“機(jī)”，確定勝局。

對(duì)這種辦公室具有需求的客戶范圍主要是：大型內(nèi)/外資企業(yè)的駐穗機(jī)構(gòu)、專業(yè)顧問(wèn)型小公司、臨時(shí)或中長(zhǎng)期的駐廣州專案組織、于廣州發(fā)生項(xiàng)目派駐先遣人員進(jìn)行實(shí)地調(diào)研,業(yè)務(wù)聯(lián)系的企業(yè)機(jī)構(gòu)、駐廣州聯(lián)絡(luò)處、辦事處、設(shè)計(jì)處、監(jiān)理督導(dǎo)處、售后服務(wù)處等等，這些需要提升品牌形象的中小企業(yè)機(jī)構(gòu)，都對(duì)高端的服務(wù)式辦公室具有巨大的需求。

在這些企業(yè)入租到中信大廈之后，中天凱旋將根據(jù)國(guó)外開(kāi)放式、共享式、服務(wù)式辦公室的設(shè)計(jì)理念，全套設(shè)計(jì)訂制辦公室裝修、中央空調(diào)系統(tǒng) 、辦公家具系統(tǒng)、成套辦公設(shè)備系統(tǒng)、成套視聽(tīng)會(huì)議系統(tǒng)等。

眾所周知，多數(shù)企業(yè)的辦事處、聯(lián)絡(luò)處或是售后服務(wù)處等小型的辦公企業(yè)，均具有較強(qiáng)的變化性和移動(dòng)性。因此，這些機(jī)構(gòu)多數(shù)都不會(huì)購(gòu)置開(kāi)銷較大的如集團(tuán)電話等設(shè)備，以避免造成運(yùn)營(yíng)成本過(guò)高和難以收回投資等問(wèn)題。

但在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的今天，任何一家企業(yè)都講求樹(shù)立企業(yè)的品牌，寫(xiě)字樓該如何幫助客戶解決這些問(wèn)題呢?

中天凱旋在此就幫助這些企業(yè)解決了該問(wèn)題，采用了在IP通信領(lǐng)域知名的美國(guó)捷思銳業(yè)界領(lǐng)先的“多組多級(jí)IVR”技術(shù)，在安裝部署IP語(yǔ)音通信系統(tǒng)之后，采用租賃服務(wù)的方式，為這些入租企業(yè)提供總機(jī)自動(dòng)應(yīng)答服務(wù)以及人工應(yīng)答服務(wù)。

捷思銳科技的“多組多級(jí)IVR”技術(shù)，是指這些租賃中天凱旋辦公室的公司，通過(guò)向中天凱旋支付服務(wù)費(fèi)所獲得的直線號(hào)碼，撥通后都可以實(shí)現(xiàn)各自的總機(jī)應(yīng)答服務(wù)，使打進(jìn)電話的客戶，均認(rèn)為是直接撥入了這家企業(yè)的集團(tuán)電話(每家租賃企業(yè)都可以錄制自己不同的問(wèn)候語(yǔ))，而不是寫(xiě)字樓的集團(tuán)電話，使企業(yè)保持更好的整體形象。

為了解決部分分支機(jī)構(gòu)通話費(fèi)用昂貴的問(wèn)題，中天凱旋又充分借助捷思銳IP語(yǔ)音通信產(chǎn)品的技術(shù)優(yōu)勢(shì)，使在中信廣場(chǎng)租賃辦公的分支機(jī)構(gòu)與其總部(總部在其他城市，如北京)實(shí)現(xiàn)免費(fèi)通話，即便是分支機(jī)構(gòu)與總部24小時(shí)電話不間斷，也不需要再多支付任何費(fèi)用。

一般情況下，這些小型公司或是分支機(jī)構(gòu)并不設(shè)立自己的前臺(tái)總機(jī)人員，因此，中天凱旋專門(mén)為這些機(jī)構(gòu)設(shè)置了2名前臺(tái)總機(jī)人員，專門(mén)接聽(tīng)打進(jìn)的電話，為客戶進(jìn)行接轉(zhuǎn)或是記錄下來(lái)電的情況等，使這些公司即便不設(shè)置前臺(tái)總機(jī)，也不用擔(dān)心失去一些重要的來(lái)電或是客戶信息等。

在提供這些服務(wù)的情況下，中信廣場(chǎng)物業(yè)中天凱旋每月只需向客戶收取一定的電話費(fèi)用，與客戶自行購(gòu)買(mǎi)交換機(jī)以及設(shè)置總機(jī)前臺(tái)的相比，會(huì)大大減少客戶的費(fèi)用支出。

捷思銳為中信廣場(chǎng)所制訂IP通信解決方案的詳細(xì)情況如下：

　　解決方案的特點(diǎn)

多級(jí)/定制的IVR功能，提高租賃客戶的企業(yè)形象;

實(shí)現(xiàn)租賃用戶和外部母公司之間的免費(fèi)通話;節(jié)約通話成本;

使用呼叫轉(zhuǎn)移功能，實(shí)現(xiàn)移動(dòng)辦公;

提供專業(yè)計(jì)費(fèi)系統(tǒng)，保證用戶費(fèi)用賬單精準(zhǔn)無(wú)誤。

通過(guò)A-Console管理界面，實(shí)現(xiàn)成員狀態(tài)監(jiān)控，分機(jī)轉(zhuǎn)接等圖形化的功能操作;

使用DID功能，保證租賃用戶可以擁有多部直線電話;

系統(tǒng)提供的電話會(huì)議功能使部門(mén)之間的交流更加高效、便捷。

　　解決方案

　　總部部署：

中天凱旋利用企業(yè)內(nèi)部完善的IP通信網(wǎng)絡(luò)，在機(jī)房部署SICP系統(tǒng)，負(fù)責(zé)整個(gè)語(yǔ)音通信系統(tǒng)的服務(wù)管理、用戶管理。部署GA90網(wǎng)關(guān)和GS8網(wǎng)關(guān)，分別使用E1中繼線路和普通模擬線路接入PSTN網(wǎng)絡(luò)，保證系統(tǒng)的通信。

內(nèi)部成員部署IP話機(jī)，通過(guò)企業(yè)內(nèi)部的IP網(wǎng)絡(luò)注冊(cè)到SICP系統(tǒng)下，享受SICP提供的語(yǔ)音服務(wù)。內(nèi)部成員之間的通話由SICP服務(wù)器直接完成，如果客戶需要撥打手機(jī)或者座機(jī)，SICP會(huì)幫助話機(jī)將語(yǔ)音轉(zhuǎn)接到GS8或者GA90網(wǎng)關(guān)進(jìn)入PSTN網(wǎng)絡(luò)。

移動(dòng)辦公：

中天凱旋將企業(yè)分機(jī)租賃給分公司，客戶可以將號(hào)碼攜帶到筆記本里面，當(dāng)出差或者不在公司時(shí)，也能保證電話順利暢通?？蛻暨€可以租用兩部以上的分機(jī)，一部放在中天凱旋提供的辦公室里面，另一部可以放在客戶家里、客戶總公司等地，通過(guò)SICP提供的服務(wù)，實(shí)現(xiàn)兩部分機(jī)之間的免費(fèi)通話。