智能化：區(qū)塊鏈與自動(dòng)駕駛也能影響中國(guó)房地產(chǎn)

中國(guó)經(jīng)濟(jì)正經(jīng)歷著巨大變革，逐漸步入以技術(shù)發(fā)展為導(dǎo)向，以創(chuàng)新為動(dòng)力的“新”時(shí)代。

Shaun認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)作為整體經(jīng)濟(jì)的支柱，在投資、消費(fèi)者需求、勞動(dòng)力需求、空間需求、能源消耗或資源使用等方面與其他經(jīng)濟(jì)參與者有著大量的交互作用。在推動(dòng)新經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)將迎來(lái)重塑，并以智能、共享和綠色為主要導(dǎo)向。

Shaun進(jìn)而梳理出了11個(gè)相關(guān)主題，其中，與“智能”相關(guān)的主題就有5項(xiàng)，分別是智能樓宇、智能技術(shù)、只能建設(shè)、技術(shù)型初創(chuàng)企業(yè)、智能交通。

談到區(qū)塊鏈、3D打印和自動(dòng)駕駛，人們或許很難將其與房地產(chǎn)聯(lián)系在一起，但在Shaun看來(lái)，它們都是智能化技術(shù)的代表，都將推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型。舉例而言，區(qū)塊鏈代表的加密貨幣，使買賣物業(yè)的信息傳遞更加流暢高效。瑞典、巴西已經(jīng)開(kāi)始使用區(qū)塊鏈進(jìn)行土地和房地產(chǎn)登記。“我們還可以把智能租賃合同放入一個(gè)封閉的區(qū)塊鏈，合同從啟動(dòng)到終止都是透明的、自動(dòng)的。”Shaun說(shuō)。

又如智能交通。截至目前，全球在自動(dòng)駕駛系統(tǒng)中的投資已超過(guò)800億美元。Shaun認(rèn)為，自動(dòng)駕駛技術(shù)會(huì)在多方面影響房地產(chǎn)。

一是通過(guò)距離影響房?jī)r(jià)——自動(dòng)駕駛技術(shù)能夠有效降低擁堵，讓郊區(qū)與城市的通勤更加順暢，為郊區(qū)物業(yè)提供更多優(yōu)勢(shì)，甚至抬高郊區(qū)房?jī)r(jià)。二是停車問(wèn)題——道路上有更多的自動(dòng)駕駛車輛，開(kāi)發(fā)商將減少新開(kāi)發(fā)的停車位，車庫(kù)將會(huì)被改造成其他用途，如寫(xiě)字樓，住宅和酒店。在英國(guó)，住宅開(kāi)發(fā)商Moda正在與優(yōu)步聯(lián)手，業(yè)主每個(gè)月可以獲得100英鎊的優(yōu)步代金券，以此減少小區(qū)的停車需求。

“在中國(guó)，我們擁有技術(shù)、有硬件、有軟件，現(xiàn)在我們需要將其整合在一起，并直接應(yīng)用到地產(chǎn)業(yè)中。我相信，未來(lái)的樓宇會(huì)更加智能化，甚至可以實(shí)現(xiàn)自我學(xué)習(xí)。”

無(wú)人駕駛停車場(chǎng)構(gòu)想圖

共享化：關(guān)于辦公與生活空間的新想象

十七年前，Shaun來(lái)到中國(guó)。彼時(shí)，中國(guó)剛剛加入WTO，外資快速涌入，外企成為北上廣CBD的主要租戶。有數(shù)據(jù)顯示，2003年，外企在北京CBD租戶中占比高達(dá)70%。十多年里，這個(gè)數(shù)字一再下滑，如今已不到30%。而在廣州，今年二季度外資占CBD寫(xiě)字樓交易宗數(shù)僅22%。

CBD租戶的變化就像中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)變遷的縮影。在2008年的全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)中，外企撤退達(dá)到了頂峰。一些外企離開(kāi)了CBD，沒(méi)有離開(kāi)的外企也開(kāi)始削減租用空間，或是尋找更加便宜的辦公場(chǎng)所。

與此同時(shí)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，本土公司開(kāi)始成為北上廣深CBD的主力軍。隨后，中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)爆發(fā)，大科技公司來(lái)了。

戴德梁行近年的廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)報(bào)告顯示，幾乎每個(gè)季度的租賃成交名單中，都有互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的身影，成交份額可與金融、房地產(chǎn)兩大CBD主力租戶抗衡?？萍计髽I(yè)不僅租用了CBD里原有的空間，還要建自己的大樓，甚至是新的CBD——琶洲就是一個(gè)典型。

宏觀經(jīng)濟(jì)和互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展，不僅改變了CBD的生態(tài)，也改變了人們的辦公方式。在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，外企和傳統(tǒng)行業(yè)的格子間被打破，聯(lián)合辦公正在快速興起。

據(jù)了解，一季度末，北上廣深及臺(tái)灣、香港六座城市中，聯(lián)合辦公空間的已達(dá)到546個(gè)，并正在向二線城市如成都、重慶延伸。

“大約3、4年前，我們首次開(kāi)始在中國(guó)開(kāi)展聯(lián)合辦公時(shí)，只有非常小的初創(chuàng)公司采用這種辦公方式，尤其是互聯(lián)網(wǎng)眾創(chuàng)空間?，F(xiàn)在，越來(lái)越多大企業(yè)也開(kāi)始實(shí)行聯(lián)合辦公。”Shaun表示，開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始介入這一領(lǐng)域，如SOHO中國(guó)推出了SOHO 3Q品牌，龍湖推出EASYWORK，太古地產(chǎn)打造Blueprint，這三家開(kāi)發(fā)商都選擇了自主開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)聯(lián)合辦公空間，預(yù)計(jì)未來(lái)會(huì)有更多開(kāi)發(fā)商在自持物業(yè)中進(jìn)行試水。

共住空間，則是住宅地產(chǎn)在共享化時(shí)代的新創(chuàng)造，在國(guó)內(nèi)，它更多被人們熟知為“長(zhǎng)租公寓”。

“共住空間與長(zhǎng)租公寓有很多相似之處。區(qū)別在于，長(zhǎng)租公寓往往是包含客廳、浴室、廚房的套間整租。而國(guó)外共住空間的公用服務(wù)和區(qū)域更多。”Shaun表示，共住空間更類似于國(guó)外的學(xué)生公寓和一些青年旅館，但針對(duì)的是已經(jīng)工作的年輕人。

一般而言，共住空間不僅會(huì)提供家具齊全的的臥室、廚房和衛(wèi)生間，費(fèi)用也包含了水電費(fèi)和清潔服務(wù)。以英國(guó)共住空間運(yùn)營(yíng)商The Collective為例，倫敦市中心帶健身房的共住空間中，一居室公寓每月的租金約1600 美元，僅為周邊傳統(tǒng)一居室公寓租金的一半。

這種青春、多元、親密的居住氛圍，容易讓人聯(lián)想起熱門都市劇《愛(ài)情公寓》，它描繪的生活備受國(guó)內(nèi)年輕人歡迎。在中國(guó)，長(zhǎng)租公寓最早可以追溯到2012年，YOU+國(guó)際青年社區(qū)在廣州推出第一個(gè)項(xiàng)目，就被譽(yù)為“現(xiàn)實(shí)版的愛(ài)情公寓”，從而一炮打響。

近年來(lái)，政府大力推動(dòng)租賃市場(chǎng)發(fā)展，為其增長(zhǎng)帶來(lái)了強(qiáng)勁動(dòng)力。各大地產(chǎn)商都已殺入這片藍(lán)海。據(jù)悉, 萬(wàn)科旗下已有超過(guò)3萬(wàn)套租賃住房，到2019年還將新建超過(guò)?10萬(wàn)間。投資方們也伸出了橄欖枝，如灣流國(guó)際青年社區(qū)已獲得香港基匯資本6000萬(wàn)美元的融資，計(jì)劃2019年將旗下管理的租賃單元增加四倍至8萬(wàn)間。

在國(guó)外，共住空間的浪潮也已經(jīng)席卷了紐約、倫敦、舊金山等大都市，全球運(yùn)營(yíng)商正在快速擴(kuò)張。如2015年，Common在紐約布魯克林開(kāi)設(shè)了第一家共住空間，現(xiàn)在范圍已經(jīng)延伸至舊金山、華盛頓及芝加哥。歐洲最大的共住空間運(yùn)營(yíng)商也已于今年上半年在美國(guó)布局。

綠色時(shí)代：綠色建筑租金收入更高

進(jìn)入“十三五”，中國(guó)正在全面發(fā)展綠色經(jīng)濟(jì)。要實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，中國(guó)需要大量的新投資。為此，中國(guó)金融機(jī)構(gòu)提供了全面的綠色金融產(chǎn)品組合，其中，綠色債券備受關(guān)注。

2017年，中國(guó)發(fā)行綠色債券371億美元，位居全球第二。與2016年相比，政府發(fā)行的金額從5%增加到約25%。“這表明政府熱衷于實(shí)現(xiàn)綠色發(fā)展，我們認(rèn)為，要進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，還需要1.65萬(wàn)億元人民幣。”Shaun坦言。

一部分綠色債券將回流至房地產(chǎn)領(lǐng)域。根據(jù)清華大學(xué)研究結(jié)果，建筑活動(dòng)和物業(yè)運(yùn)營(yíng)分別占中國(guó)能源消費(fèi)總量的16%和20%。這表明，房地產(chǎn)對(duì)綠色經(jīng)濟(jì)的影響至關(guān)重要。

國(guó)務(wù)院曾發(fā)文表示，到2020年，城鎮(zhèn)新建建筑中，綠色建筑比重要超過(guò)50%，既有居住建筑中節(jié)能建筑所占比例超過(guò)60%。

“對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，綠色建筑也不是負(fù)擔(dān)，而是新的機(jī)會(huì)。”Shaun表示，綠色建筑租金收入更高。2018年一季度,獲得綠色建筑認(rèn)證的甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金達(dá)到了每天每平米9.8元，比非綠色甲級(jí)辦公樓的租金高出8.8%，新建綠色建筑還可以節(jié)約15%的運(yùn)營(yíng)成本。