區(qū)塊鏈也能影響房?jī)r(jià)?未來(lái)房地產(chǎn)還有哪些新可能?

責(zé)任編輯:zsheng

2018-07-19 14:04:24

摘自:網(wǎng)易房產(chǎn)

日前,戴德梁行發(fā)布了《中國(guó)“新”經(jīng)濟(jì)》主題白皮書(shū)。戴德梁行大中華區(qū)租戶研究主管Shaun Brodie對(duì)網(wǎng)易房產(chǎn)表示,“新”經(jīng)濟(jì)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)有巨大影響,智能、共享和綠色三大核心要素將成為未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展導(dǎo)向。

日前,戴德梁行發(fā)布了《中國(guó)“新”經(jīng)濟(jì)》主題白皮書(shū)。戴德梁行大中華區(qū)租戶研究主管Shaun Brodie對(duì)網(wǎng)易房產(chǎn)表示,“新”經(jīng)濟(jì)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)有巨大影響,智能、共享和綠色三大核心要素將成為未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展導(dǎo)向。

智能化:區(qū)塊鏈與自動(dòng)駕駛也能影響中國(guó)房地產(chǎn)

中國(guó)經(jīng)濟(jì)正經(jīng)歷著巨大變革,逐漸步入以技術(shù)發(fā)展為導(dǎo)向,以創(chuàng)新為動(dòng)力的“新”時(shí)代。

Shaun認(rèn)為,房地產(chǎn)行業(yè)作為整體經(jīng)濟(jì)的支柱,在投資、消費(fèi)者需求、勞動(dòng)力需求、空間需求、能源消耗或資源使用等方面與其他經(jīng)濟(jì)參與者有著大量的交互作用。在推動(dòng)新經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過(guò)程中,房地產(chǎn)將迎來(lái)重塑,并以智能、共享和綠色為主要導(dǎo)向。

Shaun進(jìn)而梳理出了11個(gè)相關(guān)主題,其中,與“智能”相關(guān)的主題就有5項(xiàng),分別是智能樓宇、智能技術(shù)、只能建設(shè)、技術(shù)型初創(chuàng)企業(yè)、智能交通。

談到區(qū)塊鏈、3D打印和自動(dòng)駕駛,人們或許很難將其與房地產(chǎn)聯(lián)系在一起,但在Shaun看來(lái),它們都是智能化技術(shù)的代表,都將推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型。舉例而言,區(qū)塊鏈代表的加密貨幣,使買賣物業(yè)的信息傳遞更加流暢高效。瑞典、巴西已經(jīng)開(kāi)始使用區(qū)塊鏈進(jìn)行土地和房地產(chǎn)登記。“我們還可以把智能租賃合同放入一個(gè)封閉的區(qū)塊鏈,合同從啟動(dòng)到終止都是透明的、自動(dòng)的。”Shaun說(shuō)。

又如智能交通。截至目前,全球在自動(dòng)駕駛系統(tǒng)中的投資已超過(guò)800億美元。Shaun認(rèn)為,自動(dòng)駕駛技術(shù)會(huì)在多方面影響房地產(chǎn)。

一是通過(guò)距離影響房?jī)r(jià)——自動(dòng)駕駛技術(shù)能夠有效降低擁堵,讓郊區(qū)與城市的通勤更加順暢,為郊區(qū)物業(yè)提供更多優(yōu)勢(shì),甚至抬高郊區(qū)房?jī)r(jià)。二是停車問(wèn)題——道路上有更多的自動(dòng)駕駛車輛,開(kāi)發(fā)商將減少新開(kāi)發(fā)的停車位,車庫(kù)將會(huì)被改造成其他用途,如寫(xiě)字樓,住宅和酒店。在英國(guó),住宅開(kāi)發(fā)商Moda正在與優(yōu)步聯(lián)手,業(yè)主每個(gè)月可以獲得100英鎊的優(yōu)步代金券,以此減少小區(qū)的停車需求。

“在中國(guó),我們擁有技術(shù)、有硬件、有軟件,現(xiàn)在我們需要將其整合在一起,并直接應(yīng)用到地產(chǎn)業(yè)中。我相信,未來(lái)的樓宇會(huì)更加智能化,甚至可以實(shí)現(xiàn)自我學(xué)習(xí)。”

 

無(wú)人駕駛停車場(chǎng)構(gòu)想圖

 

無(wú)人駕駛停車場(chǎng)構(gòu)想圖

共享化:關(guān)于辦公與生活空間的新想象

十七年前,Shaun來(lái)到中國(guó)。彼時(shí),中國(guó)剛剛加入WTO,外資快速涌入,外企成為北上廣CBD的主要租戶。有數(shù)據(jù)顯示,2003年,外企在北京CBD租戶中占比高達(dá)70%。十多年里,這個(gè)數(shù)字一再下滑,如今已不到30%。而在廣州,今年二季度外資占CBD寫(xiě)字樓交易宗數(shù)僅22%。

CBD租戶的變化就像中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)變遷的縮影。在2008年的全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)中,外企撤退達(dá)到了頂峰。一些外企離開(kāi)了CBD,沒(méi)有離開(kāi)的外企也開(kāi)始削減租用空間,或是尋找更加便宜的辦公場(chǎng)所。

與此同時(shí),中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇,本土公司開(kāi)始成為北上廣深CBD的主力軍。隨后,中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)爆發(fā),大科技公司來(lái)了。

戴德梁行近年的廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)報(bào)告顯示,幾乎每個(gè)季度的租賃成交名單中,都有互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的身影,成交份額可與金融、房地產(chǎn)兩大CBD主力租戶抗衡??萍计髽I(yè)不僅租用了CBD里原有的空間,還要建自己的大樓,甚至是新的CBD——琶洲就是一個(gè)典型。

宏觀經(jīng)濟(jì)和互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展,不僅改變了CBD的生態(tài),也改變了人們的辦公方式。在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域,外企和傳統(tǒng)行業(yè)的格子間被打破,聯(lián)合辦公正在快速興起。

據(jù)了解,一季度末,北上廣深及臺(tái)灣、香港六座城市中,聯(lián)合辦公空間的已達(dá)到546個(gè),并正在向二線城市如成都、重慶延伸。

“大約3、4年前,我們首次開(kāi)始在中國(guó)開(kāi)展聯(lián)合辦公時(shí),只有非常小的初創(chuàng)公司采用這種辦公方式,尤其是互聯(lián)網(wǎng)眾創(chuàng)空間?,F(xiàn)在,越來(lái)越多大企業(yè)也開(kāi)始實(shí)行聯(lián)合辦公。”Shaun表示,開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始介入這一領(lǐng)域,如SOHO中國(guó)推出了SOHO 3Q品牌,龍湖推出EASYWORK,太古地產(chǎn)打造Blueprint,這三家開(kāi)發(fā)商都選擇了自主開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)聯(lián)合辦公空間,預(yù)計(jì)未來(lái)會(huì)有更多開(kāi)發(fā)商在自持物業(yè)中進(jìn)行試水。

 

區(qū)塊鏈也能影響房?jī)r(jià)?未來(lái)房地產(chǎn)還有哪些新可能?

 

共住空間,則是住宅地產(chǎn)在共享化時(shí)代的新創(chuàng)造,在國(guó)內(nèi),它更多被人們熟知為“長(zhǎng)租公寓”。

“共住空間與長(zhǎng)租公寓有很多相似之處。區(qū)別在于,長(zhǎng)租公寓往往是包含客廳、浴室、廚房的套間整租。而國(guó)外共住空間的公用服務(wù)和區(qū)域更多。”Shaun表示,共住空間更類似于國(guó)外的學(xué)生公寓和一些青年旅館,但針對(duì)的是已經(jīng)工作的年輕人。

一般而言,共住空間不僅會(huì)提供家具齊全的的臥室、廚房和衛(wèi)生間,費(fèi)用也包含了水電費(fèi)和清潔服務(wù)。以英國(guó)共住空間運(yùn)營(yíng)商The Collective為例,倫敦市中心帶健身房的共住空間中,一居室公寓每月的租金約1600 美元,僅為周邊傳統(tǒng)一居室公寓租金的一半。

這種青春、多元、親密的居住氛圍,容易讓人聯(lián)想起熱門都市劇《愛(ài)情公寓》,它描繪的生活備受國(guó)內(nèi)年輕人歡迎。在中國(guó),長(zhǎng)租公寓最早可以追溯到2012年,YOU+國(guó)際青年社區(qū)在廣州推出第一個(gè)項(xiàng)目,就被譽(yù)為“現(xiàn)實(shí)版的愛(ài)情公寓”,從而一炮打響。

近年來(lái),政府大力推動(dòng)租賃市場(chǎng)發(fā)展,為其增長(zhǎng)帶來(lái)了強(qiáng)勁動(dòng)力。各大地產(chǎn)商都已殺入這片藍(lán)海。據(jù)悉, 萬(wàn)科旗下已有超過(guò)3萬(wàn)套租賃住房,到2019年還將新建超過(guò)?10萬(wàn)間。投資方們也伸出了橄欖枝,如灣流國(guó)際青年社區(qū)已獲得香港基匯資本6000萬(wàn)美元的融資,計(jì)劃2019年將旗下管理的租賃單元增加四倍至8萬(wàn)間。

在國(guó)外,共住空間的浪潮也已經(jīng)席卷了紐約、倫敦、舊金山等大都市,全球運(yùn)營(yíng)商正在快速擴(kuò)張。如2015年,Common在紐約布魯克林開(kāi)設(shè)了第一家共住空間,現(xiàn)在范圍已經(jīng)延伸至舊金山、華盛頓及芝加哥。歐洲最大的共住空間運(yùn)營(yíng)商也已于今年上半年在美國(guó)布局。

綠色時(shí)代:綠色建筑租金收入更高

進(jìn)入“十三五”,中國(guó)正在全面發(fā)展綠色經(jīng)濟(jì)。要實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo),中國(guó)需要大量的新投資。為此,中國(guó)金融機(jī)構(gòu)提供了全面的綠色金融產(chǎn)品組合,其中,綠色債券備受關(guān)注。

2017年,中國(guó)發(fā)行綠色債券371億美元,位居全球第二。與2016年相比,政府發(fā)行的金額從5%增加到約25%。“這表明政府熱衷于實(shí)現(xiàn)綠色發(fā)展,我們認(rèn)為,要進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo),還需要1.65萬(wàn)億元人民幣。”Shaun坦言。

一部分綠色債券將回流至房地產(chǎn)領(lǐng)域。根據(jù)清華大學(xué)研究結(jié)果,建筑活動(dòng)和物業(yè)運(yùn)營(yíng)分別占中國(guó)能源消費(fèi)總量的16%和20%。這表明,房地產(chǎn)對(duì)綠色經(jīng)濟(jì)的影響至關(guān)重要。

國(guó)務(wù)院曾發(fā)文表示,到2020年,城鎮(zhèn)新建建筑中,綠色建筑比重要超過(guò)50%,既有居住建筑中節(jié)能建筑所占比例超過(guò)60%。

“對(duì)開(kāi)發(fā)商而言,綠色建筑也不是負(fù)擔(dān),而是新的機(jī)會(huì)。”Shaun表示,綠色建筑租金收入更高。2018年一季度,獲得綠色建筑認(rèn)證的甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金達(dá)到了每天每平米9.8元,比非綠色甲級(jí)辦公樓的租金高出8.8%,新建綠色建筑還可以節(jié)約15%的運(yùn)營(yíng)成本。

 

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