買房時機(jī)絕對是個值得深聊的好話題，開始之前，我想說的是，今天討論的是什么時間買，而不是買哪個。

圖中的影響因素能讓人了解買哪個好，這在我眼里終究是小道——在房產(chǎn)投資的領(lǐng)域里，影響因素和購房時機(jī)比起來，就好像是戰(zhàn)術(shù)和戰(zhàn)略的比較一樣。

05年、06年買股票的人哪怕什么都不懂那也是股神，而08年買股票的人哪怕再懂行，選的那只股票在同類對比中再出色，結(jié)果也是賠款。房地產(chǎn)更是這樣。

廢話不多說，上圖：

上圖中簡單展示了06年到今年，北京商品房成交均價的演變，大家可以看到，除了12年有些反復(fù)，整體大趨勢還是向上的。

這就告訴我們，如果你決定買房，那么一定是越早越好，即使你是在11年買房，12年有少許降價，但是后期的13年、14年還是漲上來了，說白了時間線一拉長，整體還是上漲的。

有些人會問，這幾年ZF不是一直在調(diào)控么，新聞和網(wǎng)上輿論不是都說房價下降了嗎？這其實(shí)是錯誤理解，真正下降的不是房價，而是房價增長速度。

上圖中，假設(shè)房屋第一年單價10000，以后每年單價都漲3000，房價一直在上漲，但是漲幅幅度因?yàn)榛鶖?shù)的原因是逐漸下降的，具體如下圖：

這回看明白了吧？只要你想買房，越早買越好。

唉唉，先別急著數(shù)錢，等一下，沒說讓你現(xiàn)在買，沒說完呢！

在以年為單位的區(qū)間里，的確是越早買越好，那么如果縮小這個區(qū)間呢？今年買比明后年好，不代表這個月買比下個月好，看一下圖一的細(xì)分圖：

整體趨勢和圖一是一樣，但是貌似波浪多了一些？

是的，我們放大其中的一段：

兩個圖是不是很類似？年度上來看是緩慢上漲，月度上來看是波浪形上漲。

上圖的波谷就是行業(yè)內(nèi)所謂的“底”，在這個時候買房就叫做“抄底”。

我想說的是，抄底沒那么神奇和權(quán)威，因?yàn)榈谝粋€波峰就比第二個波谷要劃算。

而且所謂的波谷都是事后諸葛亮，沒有人在事前知道，等反應(yīng)過來的時候早晚了。

幸運(yùn)的是，我們還是有一些方法可以對房價漲跌走勢加以預(yù)判，誰叫我們生活在紅色中國呢~咱們國家的特色就是宏觀調(diào)控。

不過限購這個方式太強(qiáng)硬，沒有太大靈活性，今天我主要想跟大家說一說金融調(diào)控，也就是所謂的貸款政策，這個還是比較靈活的。

貸款相關(guān)的政策包括哪些呢？

（左下角的數(shù)字為在北京限購后發(fā)生的次數(shù)）

什么是存款準(zhǔn)備金率？什么是調(diào)準(zhǔn)？

存款準(zhǔn)備金，也稱為法定存款準(zhǔn)備金或存儲準(zhǔn)備金，是指金融機(jī)構(gòu)為保證客戶提取存款和資金清算需要而準(zhǔn)備的在中央銀行的存款。中央銀行要求的存款準(zhǔn)備金占其存款總額的比例就是存款準(zhǔn)備金率。中央銀行通過調(diào)整存款準(zhǔn)備金率，可以影響金融機(jī)構(gòu)的信貸擴(kuò)張能力，從而間接調(diào)控貨幣供應(yīng)量。

存款準(zhǔn)備金，是限制金融機(jī)構(gòu)信貸擴(kuò)張和保證客戶提取存款和資金清算需要而準(zhǔn)備的資金。法定存款準(zhǔn)備金率，是金融機(jī)構(gòu)按規(guī)定向中央銀行繳納的存款準(zhǔn)備金占其存款的總額的比率。這一部分是一個風(fēng)險準(zhǔn)備金，是不能夠用于發(fā)放貸款的。這個比例越高，執(zhí)行的緊縮政策力度越大。

簡單來說，如果大家的存款一共是100塊，銀行不會把這些錢都放在銀庫里，那樣銀行就賠了，不是還得發(fā)利息呢么。銀行會把錢拿出去投資，好賺取未來發(fā)給大家當(dāng)利息的錢。但是又不能全都拿去放貸投資，不然要是有人來提現(xiàn)，結(jié)果銀行沒錢給，那不就糟糕了么？所以銀行得留一些錢，上交到央行，以保證不會影響大家取款，這筆錢就叫做存款準(zhǔn)備金。如果這個存款準(zhǔn)備金是20塊，那么20÷100=20%就是存款準(zhǔn)備金率了。

所謂升準(zhǔn)，就是銀行把口袋收緊一點(diǎn)，自己的兜里從20塊變成比如25塊，這樣大家能從銀行貸到的錢就少了。所謂降準(zhǔn)，就是銀行把口袋放松一點(diǎn)，自己的兜里從20塊變成比如15塊，這樣大家能從銀行貸到的錢就多了。

所以國家想刺激經(jīng)濟(jì)，就降準(zhǔn)；覺得經(jīng)濟(jì)有泡沫了，就升準(zhǔn)。

上圖是近幾年國家調(diào)準(zhǔn)的數(shù)據(jù)，紅色是降準(zhǔn)（最上面是今年的情況，比較特殊）。

我想大家現(xiàn)在可能有兩個疑問，第一個是降準(zhǔn)刺激的是經(jīng)濟(jì)，跟房地產(chǎn)有什么關(guān)系？第二個是降準(zhǔn)的幅度那么小，會有很大的影響么？我們分別來看一看：

①降準(zhǔn)刺激的是經(jīng)濟(jì)，跟房地產(chǎn)有什么關(guān)系？

沒錯，國家刺激的是經(jīng)濟(jì)。不過無可否認(rèn)的是，房地產(chǎn)目前是中國的支柱產(chǎn)業(yè)。

國家降準(zhǔn)方便貸款，刺激企業(yè)發(fā)展、鼓勵中小型企業(yè)創(chuàng)業(yè)，被貸出來的這些錢，最終有大部分，通過各種途徑流入了房地產(chǎn)市場。

你創(chuàng)業(yè)需要注冊地點(diǎn)吧？是不是得買房、租房？

你擴(kuò)大生產(chǎn)需要場地吧？是不是得買房、租房？

②降準(zhǔn)的幅度那么小，會有很大的影響么？

大家從表格上看到，每次降準(zhǔn)都是1%、0.5%，這能有多大作用？

據(jù)保守估計，10年之后，中國的存款準(zhǔn)備金總額已經(jīng)過百萬億，而存款準(zhǔn)備金率現(xiàn)在差不多是20%，也就是說現(xiàn)在每降一個點(diǎn)的存款準(zhǔn)備金率，釋放到市場上的金額就有數(shù)萬億！

數(shù)萬億是什么概念？足夠幾百萬人每人貸款100萬。

而現(xiàn)在中國所有一線城市所有一手房的年成交總套數(shù)也只是幾百萬套而已。

看看這兩次降準(zhǔn)對北京房地產(chǎn)市場的影響：

每次降準(zhǔn)之后的一段時期，房價都會在一定范圍上漲，成交套數(shù)變化更大。

我們再談?wù)務(wù){(diào)息？什么是調(diào)息？調(diào)息對房地產(chǎn)市場有什么影響？

（此調(diào)息指的是調(diào)整利息，不是修煉內(nèi)功時的打坐調(diào)息）

先看看近幾年調(diào)息數(shù)據(jù)（貸款利息）：

簡單來說，降息能夠提高貸款和還貸的能力，以此刺激客戶的消費(fèi)。相對于調(diào)準(zhǔn)，調(diào)息要溫和得多。大家感受一下：

紫色是降息，一般出現(xiàn)在房價剛剛有下降勢頭；綠色為升息，一般出現(xiàn)在房價剛剛有抬頭趨勢。降息如果無法挽回樓市低迷現(xiàn)狀的話，緊跟著就是降準(zhǔn)。

大家是不是覺得跟你聽的不一樣？國家不是要限制房價么，怎么還怕房子降價了？

其實(shí)，國家更關(guān)注的是穩(wěn)定！房子降價了，買了房的人還不鬧翻天？

大家是不是認(rèn)為這次降息其實(shí)也是柔和政策？看看這個：

看到一年息了么？我們再看看城市CPI指數(shù)數(shù)據(jù)：

一年定存年利率為2.75，近六年平均CPI為2.97（北京尤甚）。一年期定期的利率小于平均CPI的上漲幅度，有人說，現(xiàn)在北京已經(jīng)進(jìn)入了負(fù)利率時代。也就是說，現(xiàn)在你在銀行里按一年定存存錢的話，本息加成的速度還趕不上金錢貶值的速度，存錢就等于在慢慢的賠錢。

國家這是在逼你消費(fèi)??！

好了，別激動了，最后再說一下首貸認(rèn)定的問題。

什么是首貸認(rèn)定？對房地產(chǎn)有什么影響？

九月底央行的一條不溫不火的通知，很多人可能都不關(guān)注，不過對房地產(chǎn)界的投資影響卻是翻天覆地的！

首貸認(rèn)定，就是判斷在什么情況下，你可以享受第一套貸款政策，即買房時首付只需要30%，最多可以貸款70%。

這條政策之前：無論是否還清上次貸款，只要有過貸款記錄則不算首貸。家庭或個人一生只享受一次首貸政策。

這條政策之后：貸款還清，二套房貸款按首貸計算。家庭或個人可重復(fù)享受首貸政策，只要符合條件，沒有次數(shù)限制。

還不明白？現(xiàn)在還完第一套貸款之后，第二套只需要付30%，而不是70%了。100萬的房子，你之前要掏70萬，現(xiàn)在只需要掏30萬，省了一半多！對于投資型購房和改善型購房的人來說，簡直是天大的福音！

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好了，回歸到題主的問題，你也知道了上面三種手段我們可以簡單看成是對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，那么今年是什么情況呢？